2022年問題って何!?知らなきゃ損する地価暴落のリスクとは…

seisanryokuti2022mondai 不動産投資

こんにちは、サカマキです!

突然ですが、「2022年問題」ってご存知でしょうか?

何それ?オリンピックは2020年だよね…何か関係ある問題ですか??

不動産・農業関係のお仕事をしている人達以外は、ほとんど知らないと思います。

では、どんな問題なのかを簡単にお伝えすると…

東京ドーム2200個分に相当する膨大な「都市部の農地」が一斉に不動産市場に放出され、

「首都・関西・中京の三大都市圏の地価が暴落する!?」

と言われている問題です。

もし本当に地価が暴落したら、地主さんや物件オーナー・マイホームの購入者の方など、不動産所有者にとっては大問題ですよね。逆に、絶好の買い場が来ると期待している人もおりますが…(^^;)

今回ブログをご覧頂いている方々には、2022年問題について解析した上で、今やっておくべき「不動産運用と投資エリア」についてお伝えしていきます。

必見ですので、ぜひ最後までお読み下さい。

2022年問題の概要

東京・大阪・愛知(名古屋)の三大都市圏ですが、場所によって実は農地も結構あるんです。

特定市の市街化区域には、約1万500㌶の「生産緑地」指定の農地があります。

なぜ、それら都市部の農地が一斉に不動産市場に放出されて地価暴落を招くと言われるのか??

2022年問題について考えるには、まず生産緑地とはどういったものなのかを理解しないとですね。

では、最大の要因。生産緑地とはどういったものなのでしょうか?

生産緑地制度ができた経緯

まず、大都市圏の都市計画区域は都市計画法によって、以下の二つの地域に分けられています。

市街化区域 ⇒ すでに市街地を形成、又は10年以内に市街化を図るべく開発していく地域。

市街化調整区域 ⇒ 開発行為を制限し、自然を残していくような地域。

本来なら市街化区域内にある農地は、当然に開発対象になりますよね。

政府は、市街化区域の農地に宅地並みの固定資産税と都市計画税を課税する事にしました。

ちなみに、農地と宅地にかかる固定資産税は約100倍違うといわれます。

更に、土地の評価額に関しても

・生産緑地の評価額は、東京23区内では一律1㎡当たり220円。

・23区内の宅地の平均評価額は1㎡当たり364,479円(平成27年)

実に約1,600倍も評価額に違いがあるのです。(東京都税務統計年報調べ)。

そうすると、ただ農業を続けたい農家に宅地並み課税は死活問題です(゚∀゚;)

そこで政府は、農家への救済措置として1990年に生産緑地法を改正し、

「生産緑地の指定を受けて30年間営農を続けるなら、引き続き農地課税でいい」

という仕組みを作りました。それが92年に始まった現行の生産緑地制度です。

生産緑地制度のメリット

1.固定資産税が農地課税となる

市街化調整区域内の農地と同程度の課税となり、宅地に比べ何百分の1程度に。

固定資産税の計算例

◆ 市街化区域内の1,000㎡(評価額1億円)の土地

①宅地の場合 ⇒ 宅地評価1億円×固定資産税率1.4%=140万円/年額

②宅地化農地で現に農地として使用している場合

⇒ 宅地評価1億円×(農地利用1/3)×固定資産税率1.4%=46万円/年額

③生産緑地の場合 ⇒ 調整区域農地と同等評価50万円×固定資産税率1.4%=7,000円/年額

2.相続税の納税猶予制度が利用できる

終身営農することを条件に、相続税の納税が猶予されます。相続時に納税猶予を選択すると評価額のほとんどが猶予され、相続人が終身営農することで猶予金額は免除に。

納税猶予の計算例

◆ 東京都世田谷区の畑1,000㎡、相続税路線価50万円/㎡

  • ①本来の相続税評価額 土地面積1,000㎡×路線価30万円/㎡=3億円
  • ②納税猶予を選択した場合の相続税評価額 相続税路線価によらず、「農業投資価格」にて相続税評価される
    東京都の畑の農業投資価格=1,000㎡当たり84万円(※H30年度価格)
  • ③納税猶予の対象金額
    ①-②=3億円-84万円=299,160,000円が納税猶予の対象金額

3.相続税の評価減の適用がある

生産緑地の相続税評価額は通常の土地評価から、減額割合(5~35%程度)を乗じて出した金額を控除して評価される。

納税猶予の計算例

◆東京都世田谷区の畑1,000㎡、相続税路線価50万円/㎡

①買取申出できない生産緑地 ⇒ 減額割合10~35% ※継続期間により割合は異なる

②買取申出できる生産緑地 ⇒ 減額割合5%

これらの優遇措置により、都市部の農家は所有する農地を生産緑地に指定した訳ですね。

ただし、生産緑地とは指定後30年間、農業以外の用途に使えないという行為制限がついております。

実は、この行為制限の期限が切れるのが2022年なのです。

以降は、生産緑地である農地を宅地に転用することが可能になります。

可能になると言うか、行為制限が解除されると今まで税制面で優遇を受けていた農地が宅地並みの課税をされてしまうという事ですΣ( ̄口 ̄;)

上記で説明したように、市街化区域の固定資産税はかなり高いですよね。。

すると、高齢化や後継者不在等で農業を続けられない農家の方は、土地を売却したりにアパートやマンション等を建設しようとします。

それにより、三大都市圏に大量の宅地が供給され、不動産価格を押し下げるのではないかと危惧されていると言う事なのです。

地価が暴落すれば、周辺の不動産所有者は資産が減少してしまう可能性がありますよね。

では、生産緑地が多いエリアってどこなのでしょう?

生産緑地の多いエリアとは

実際にどの地域に生産緑地は多いのでしょうか?

下記の表に全国の生産緑地の割合と「東京・大阪・愛知県」の50ha以上の生産緑地があるエリアをまとめてみました。

生産緑地割合

東京23区外、大阪の堺や愛知の名古屋などでもかなりの広さがありますね。

23区内においても練馬区・世田谷区に生産緑地が多い事に、驚いた方もいらっしゃるのではないでしょうか!?

2022年問題の信憑性は?

はたして、2022年問題はどれくらい現実味のある話なのでしょうか?

地価の暴落には様々な意見がありますが、実際はどうでしょう?

確かに影響を受けるエリアもあるとは思います。

しかしながら、宅地転用は限定的で、不動産市場への影響は少ないですね

たしかに2022年問題が囁かれた時点では、割と多くの生産緑地が宅地に転用される可能性もありました。

しかし、この問題に対して2017~2018年に政府はいくつかの法改正を行い、現状の生産緑地の多くはそのまま農地として保全される可能性が高くなりました。

政府の具体的な対策とは

自治体は農家からの生産緑地の買取りの申出があった場合、時価で買い取らなければならないことになっておりますが、実際には財政難を理由に買取られることはほとんどなく、その多くは生産緑地としての制限が解除されて宅地転用されるとみられておりました。
この問題を回避する為、具体的にはどのような政策を行なったのでしょうか?

政府の対策

・2017年に生産緑地法を改正し「特定生産緑地指定制度」を創設

・2018年に「都市農地貸借法」を成立

詳細は下記の表をご覧下さい。

  生産緑地法(現行法) 特定生産緑地指定制度(改正後)
面積要件 500㎡以上

条例により300㎡以上

現状の宅地化農地が追加指定される可能性有

行為制限:設置可能施設 直接に農業に関する施設 直売所・加工・農家レストランも設置可能

30年経過後

 

・自由に買取り申出

⇒ 行為制限解除

・宅地並み課税

(急激な課税増額への緩和措置。5年間で20%ずつ段階引き上げ)
・納税は猶予されない

・特定生産緑地に指定

⇒10年間行為制限が延長

10年後再指定で再度10年延長

・従来の固定資産税優遇措置も継続

・相続税納税猶予制度の適用も継続

「都市農地貸借法」
農地を他の農家に貸し付けたり、市民農園を経営する事業者に直接貸し付けることを可能にする制度。この法律により、自分で営農すること以外の選択肢が広がったことで、高齢化や後継者不足に悩む農家も、農地のまま保有しやすくなりました。

こうした一連の制度改正を受けて、国土交通省は、2018年に東京23区でとくに生産緑地が多い練馬区、世田谷区の農家を対象に、生産緑地の指定意向を把握する目的でアンケート調査を実施し、対象者476人から以下の回答を得たと発表されています。

上記表の件も含め、特定生産緑地の指定延長するかを尋ねたところ、

・「全て指定する」 ⇒ 66%

・「5割以上指定する」 ⇒ 15%

・「5割未満を指定する」 ⇒ 5%

・「指定しない」 ⇒ 5%

約8割の農家が特定生産緑地の指定を受け、農業を続けていく意向を示したそうです

また、指定しないと回答した農家に買取申請・売却の時期を伺っても、すぐに売却するは26%に留まり、以下「30年経過後から1~4年後」が33%、「30年経過後から5年後以降」が23%、「未定」が18%となったようです。

以上の点から、2022年問題で東京23区内の地価への影響はほとんどないと思われます。

どうやら2022年問題を理由に、慌てて土地を処分したり、2022年まで住宅を買い控える必要はなさそうです。

まとめ

2022年問題を解析して来ましたが、極端な地価暴落のリスクは起こらないと理解して貰えたかと思います。

とはいえ、名古屋、大阪、東京23区外など、場所によっては注意した方が良い地域もありますが。

この問題で注目すべき点は、東京23区内の土地・物件の希少性ではないでしょうか?

確かに練馬区・世田谷区は生産緑地は多かったですが、他の区内は大阪、名古屋等の都市と比べて圧倒的に割合が少ないですね。

ゆくゆく生産緑地を手放す農家の方が増えたとしても、東京23区内の土地・物件の価値が著しく下がる事はないでしょう。

むしろ、投資において安定して資産価値の高いエリアの不動産を所有すべきですよね。

しかし、所有するにもなかなか市場に出てこない為、今後も23区内のニーズはより高まっていくのではないでしょうか?

不動産投資を検討する際には、オリンピック後の問題や2022年問題など、一般的な根拠のないマイナス要因の話題があがっている内に、23区内での運用をスタートしていた方が投資として正しい判断ではないでしょうか!?