こんにちは、岸田です。
前回に引き続き、今回も不動産投資の超基本的な事についてご紹介していきます。
前編では、
・不動産投資の魅力
・不動産投資の利益の出し方
・不動産投資の種類
についてご紹介しました。
まだ読んでない方は、先に前回の記事を読んでからこの記事をご覧ください。
前回の記事はこちらからご覧いただけます。
今回は、その続きである、不動産投資のメリットとリスクについて詳しくご紹介していきます。
前回より少しだけ踏み込んだ内容になります。
それでは早速ご紹介していきます！
記事の目次
不動産投資のメリット
不動産投資のメリットは、大きく分けて3つあります。
銀行の融資によって、自分のお金を使わずにできる
不動産投資は他の投資商品とは違い、銀行からの融資を受ける事ができます。
実はこれ、すごい事なんです！
極端な話、物件価格の100％の融資が受けることができれば、ローンの返済は家賃収入から賄えるので、自己資金を全く使わずに資産を作ることができるのです。
まさに、不動産投資の醍醐味といえます。
もちろん、融資を受けて投資する方法以外にも色んな方法があります。
ですが、融資を受ける事によって、短期間で大きな資産を形成することができるので、ほとんどの方は融資を使っています。
後ほどご紹介しますが、銀行の借り入れをすることによって、節税効果も大きくなります。
この様に少ない資金で、大きな金額を動かして、効率よく投資する方法を「レバレッジ」と言います。
将来の保証になる
前編でもご紹介しましたが、入居者がいる限り、毎月家賃収入を生み出してくるので、毎月安定的な副収入が得ることができます。
それにより、将来の保証を手厚い物にできます。
まだ働けるうちに不動産を複数所有した場合、老後に必要な生活費を家賃収入で賄うことが可能です。
例えば、家賃が8万円のローン完済済みマンションを5部屋持つことができた場合、毎月何もしなくても40万円の収入を得ることができます。
たとえ、年金が支給されなくなったとしても、これだけの収入があれば、問題なく生活していけますよね。
さらに、不動産をローンで購入した場合、団体信用生命保険という保険が付いてきます。
持ち家を購入したことのある人は、聞いたことがあるんじゃないでしょうか。
これは、ローンの残債が残っている状況で、もしもの事が起こったら、ローンを返さなくて良くなる保険です。
大体の金融機関にはこの団体信用生命保険が付いていますので、もしもの時に手厚い保証を家族に残すことができます。
つまり、生命保険の代わりにもなるのです。
生命保険と大きく違うところは、何もなかった場合にも、手厚い保証が残ることです。
節税効果がある
さらに、不動産投資には節税の効果もあります。
しかし、節税といっても、一般企業で働かれているサラリーマンの方には、馴染みがありませんよね。
それもそのはずです。
実は、サラリーマンの方ができる節税策は、住宅ローン控除とふるさと納税くらいしか無いのです。
それが、不動産投資をすると、投資にかかる費用が経費計上できるため、節税効果を得ることができます。
具体的にいうと、不動産所得が帳簿上マイナス収支だった場合、赤字分を経費計上することができるので、他の所得から差し引くことができます。
この説明だけ聞くと、
と感じる方は多いと思います。
ご安心ください。
これは、あくまで帳簿上のマイナスで、実質的にはプラス収支なんです。
そのカラクリを生み出しているのが、「減価償却費」という経費です。
というのも、この減価償却費は、実際にお金を動かさずに、出費として計上が可能な経費なのです。
この様なカラクリによって、お金を稼ぎながら節税ができるのです。
不動産投資のリスク
不動産投資は硬くて堅実な投資ですが、あくまで投資は投資です。
他の投資商品と比べても、比較的リスクは少ない方ではありますが、多少のリスクはあります。
空室のリスク
不動産投資最大のリスクといわれているのが、空室のリスクです。
不動産投資が成功するかしないかは、いかに空室を減らすかにかかっているといっても、過言ではありません。
いくら高利回りの物件であっても、入居者がいないと家賃収入が取れないので、利益を出すことができません。
たとえ利益が出なくても、月々支払わなければならない費用は掛かってきます。
一カ月、二カ月程度なら、自己資金でなんとか賄うことは可能ですが、半年、一年と続いてしまってはそんなこと言っていられませんよね。
実際、不動産投資で失敗している人は、空室を埋められず、赤字続きになり手放してしまう。
というケースがほとんどです。
このリスクを回避するためには、付加価値のある物件を選ぶ必要があります。
例えば、物件の立地や周辺環境です。
立地の選び方はこちらの記事が参考になります
始めて不動産投資を始める場合、空室にならないかどうか、という部分を一番に考えなければなりません。
資産価値低下のリスク
資産価値低下のリスクとは、建物の劣化や、土地の価格の下落によって、資産価値が落ちてしまうことをいいます。
このリスクは、空室のリスクの次に考えなければいけません。
といのも、家賃と売却した時の値段は、資産価値が下がると、それに比例して下がってしまうからです。
では、どういった時に資産価値は下がるのでしょうか？
結論からいうと、建物の劣化や、土地の価値が下がった時に、物件の資産価値は低下します。
まず、建物の劣化ですが・・・。
これはどの物件にも共通して言えることなのですが、決して避けることができません。
物か劣化していくのは、仕方ない事ですよね。
しかし、メンテナンスを定期的に行うなど、しっかりした管理体制により、建物の資産価値の減少を最小限に抑える事をできます。
注意しなければいけないのが、土地の価格の下落です。
土地の価格を決める要素は様々ありますが、一言でいうと利用価値があるかどうかで決まります。
詳しい条件は、上記でもご紹介しましたが、こちらの記事が参考になります。
まだ読んでない方は是非ご覧ください。
金利上昇のリスク
金利上昇のリスクは、住宅ローンで不動産を購入した際に発生するリスクです。
具体的には、購入当時金利が1.9%だったのに、2.2%に上がってしまうことで、収支のバランスが崩れてしまうことです。
ローンを組む場合、金利の上昇に気を配る必要があります。
借り入れの金額が大きいだけに、金利の上昇は物件の収支に大きな影響を与えます。
実は、金利が上がっているということは、売り時でもあるので、そこまで大きなリスクになることはありません。
というのも、金利は景気と連動しているからです。
つまり、金利が大幅に上がった場合、日本は超バブル景気なんです。
仮にすぐ金利が上がった場合でも、金融機関によっては5年間支払額が据え置きになるので、リスクを回避できます。
大切なのは、無理のない返済プランを考えることです。
最後に
いかがでしたか？
今回は、不動産投資のメリットとリスクについてご紹介してきました。
不動産投資にどのような効果があるのか。
なぜ今年金対策として注目されているのか。
どういうリスクがあるのか。
という部分を何となくイメージすることができたでしょうか？
ここまでの話をまとめると、
・サラリーマンができる、数少ない節税効果がある。
・お金を稼ぎながら、将来の保証ができる。
・生命保険の代わりになる。
・自分のお金を使わない。
・空室が最大のリスク。
・物件の資産価値は土地と管理次第。
という性質を、不動産投資は持っています。
しかし、全員が全員不動産投資を始められるわけではありません。
その理由は、銀行からの融資を受ける際の属性が関係しています。
そこで、次回は始める条件についてご紹介していきます。
仮に始めた場合、どの様な経費がかかるのか。
という部分まで深く掘り下げた重要な内容になるので、是非ご覧になってくださいね。
以上、最後まで読んでいただきありがとうございました。
