【超入門】いまさら聞けない不動産投資の基本のはなし-後編-

シンプルな家3 不動産投資

こんにちは、岸田です。

本日は、前回、前々回に引き続き、不動産投資の超基本的な事についてご紹介していきます。

前編では

・不動産投資の魅力

・不動産投資の利益の出し方

・不動産投資の種類

中編では

・不動産投資のメリット

・不動産投資のデメリット

についてご紹介しました。

まだ読んでいない方は、この記事を読む前に、先にこちらをご覧ください。

基本的な家2

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基本的な家

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今回はさらに深く掘り下げた内容の、どんな人が不動産投資に向いているのか。

実際に始めた場合、どの様な費用が掛かるのか。

という実用的な部分を深く掘り下げた内容をご紹介していきます。

是非最後までご覧ください!

どんな人が不動産のオーナーになれるのか?

不動産オーナー=大家になること

不動産オーナーと聞くと、少し想像しづらいですが、アパートの大家と聞くと、なんとなくイメージできるのではないでしょうか?

実は、この二つに明確な区別があるわけではありません。

この言葉の違いは、世間のイメージによるものです。

一般的な大家のイメージは、先祖代々土地を持っていて、その土地にアパートを建設する。

というイメージをお持ちの方が多いと思います。

もちろん、このパターンで大家業をされている方も一定数います。

規模が大きいと、専業大家として生計を立てている人も中にはいらっしゃいます。

ですが、

元々土地を持っていないと、不動産オーナーにはなれないのか

という訳ではありません。

というのも、元々はサラリーマンで、土地を持っていない状態から、融資を受け、不動産投資を始める。

いわゆる「サラリーマン大家」が最近増えてきているのです。

こちらも、規模が大きくなれば、サラリーマンをリタイアして専業大家として生活している。

なんて人もいます。

 

実は誰でも不動産投資は始められる?!

では、気になる本題に入っていきます。

不動産投資を始められるのはどういった方なのか。

という部分をご紹介していきます。

結論からいうと、実は誰でも大家になる事ができます。

ただし、始めやすい職業、始めにくい職業があります。

というのも、一般的に、不動産投資を始める際、銀行からの融資を受けて投資をします。

例えば、融資を受ける条件で「年収500万円以上」「勤続年数3年以上」という縛りが出てくるのです。

しかし、これはあくまで融資を受けて不動産投資をする場合の話です。

極端な話、現金で数千万円を持っていれば、誰でも不動産投資を始める事ができます。

 

不動産投資に向いている職業は?

「誰でも不動産投資を始められる」

と、ご紹介しましたが・・・。

僕個人的な意見ですが、現金を使って不動産投資をするのは、あまりオススメしません。

なぜなら、銀行からの融資によるレバレッジを使わなければ、不動産投資の旨味が半減してしまうからです。

つまり、不動産投資には向いている職業、向いていない職業があるのです。

それに大きく関わっているのが、「属性」です。

属性とは、年収・勤務先・資産背景・年齢から家族構成まで、その人の情報を総合的に見た銀行の評価の事をいいます。

一部上場企業に勤めるサラリーマンや公務員、医師、弁護士と言った社会的地位があり、高収入の仕事につくひとを「高属性」。

逆に、勤続年数が短かったり、極端に年収が低いサラリーマンやパート、派遣社員、収入が不安定な自営業者は「低属性」と言われます。

銀行が最も注目するのがこの属性です。

では、一般的なサラリーマンの方はどうでしょうか。

実は、そこまで高所得でないサラリーマンでも、融資を受けるだけの属性は持ち合わせています。

というのも、サラリーマンは給与がある程度安定していますよね。

ですので、そこまで高所得でなくても、信頼がある人物とみられるので、銀行から高い評価を受ける事ができます。

岸田
つまり、サラリーマンは、不動産投資に向いている職業なんです。

不動産投資に掛かる費用

では、実際に不動産投資を始めた場合、どの様な費用が掛かってくるか。

という部分をご紹介していきます。

不動産投資に掛かる費用は大きく分けて2種類あります。

 

初期費用

まず、一つ目が初期費用です。

名前の通り、最初にだけかかる経費の事です。

主にかかる初期費用は、

・登記費用

・銀行融資諸経費(ローン事務手数料)

・仲介手数料

・印紙税

・火災保険料

・登録免許税

があります。

これら全てを合わせた金額の目安は物件購入費用の6~8%が目安です。

1,500万円の投資用マンションの場合、110万円程度が初期費用の目安になります。

では、マンションを購入した時の具体的な内訳がどうなっているのか見ていきましょう。

1,500万円の中古マンションを購入した場合

1,500万円の中古マンションを購入した場合

・仲介手数料

51万円(1,500万円×3%+6万円)

・銀行融資諸経費

 10万円

・登記費用

 10万円

・印紙税

 1万円

・火災保険料

 2万円

・登録免許税

 22万5千円(1500万円×1.5%)

細かな計算方法はまた別の記事にまとめますね。

つまり、1500万円の物件をフルローンで組んで購入する場合、約7%の100万円程度必要になります。

※あくまで概算値です。

この初期費用は、経費計上できるため、節税につながります。

つまり、初期費用が多い初年度が、一番節税効果があるのです。

 

ランニングコスト

そこで気になるのが

じゃあ物件価格の7%位の資金があれば不動投資を始められるのか?

といった部分だと思います。

たしかに始められるは始められますが、余裕を持たずに始めてしまうと危険です。

なぜなら、不動産投資には、様々なランニングコストが発生するからです。

ランニングコストとは、継続的にかかる費用の事です。

毎年かかるランニングコスト

・固定資産税などの税金

・火災保険料

税金と火災保険料は年に一度、年末に支払わなければならない費用です。

火災保険料は初期費用に組み込まれている場合が多いですが、毎年掛かってくる費用になります。

毎月かかるランニングコスト

・管理費

・修繕積立金

・PMフィー(プロパティマネジメントフィー)

管理費、修繕積立金、PMフィーは毎月支払わなければならない費用です。

管理費、修繕積立金はマンションの管理組合に支払うお金です。

廊下などの共有部分の光熱費や管理費、修繕が必要な時のプール金として使われます。

運営費ともしもの時の積立金と考えて大丈夫です。

この2つは、マンション管理組合によって金額は違いますが、必ず必要なお金です。

一方PMフィーですが、こちらは抑える事ができます。

というのも、入居者の管理や清掃などを委託する場合に掛かってくる費用だからです。

つまり、自分で物件を管理する場合は、かからない費用です。

とは言え・・・。

専業大家として投資するならいいのですが、入居者からのクレーム対応など、結構大変な作業です。

ですので、もし副業として不動産を持つのであれば、必要経費としてみた方が良いと思います。

その他かかる費用

・入れ替え時のリフォーム代

・テナント募集費

入れ替え時のリフォーム代とテナント募集費は、定期的にかかる費用ではありません。

しかし、中長期的に運用していく中で、戦略の一つとしては欠かせない費用です。

例えば、築年数が古くなってきて、今までの賃料では入居者が付かない場合。

収支のバランスを考えると、あまり賃料を下げたくありませんよね。

そうした場合、リノベーションなどをして、物件に付加価値を付ける必要があります。

そのための費用と考えていただいてかまいません。

この様に、一言でランニングコストと言っても、様々な種類があります。

しかし、このランニングコストは初期費用と違い、リフォーム代以外はそこまで金額後大きくなることはありません。

初期費用と同じで、経費計上をすることができるので、結果的に節税につなげることが可能です。

最後に

いかがでしたか?

ここまで、不動産投資の超基本的なことについて、3回にわけてご紹介してきました。

内容的には本当の基礎の基礎なんですが・・・。

もしかすると、少し難しいかもしれません。

今回の記事は、投資などの知識が全くない人向けに作ったので、一気に色んな話をされても、わからないのが当たり前です。

ですが、この内容は不動産投資を始める前の必要最低限の知識です。

できれば一回読むだけでなく、繰り返し読んで、自分の中に落とし込んでみてください。

不動産投資は、「信用」を「お金」に変える投資です。

他の投資商品の様に、大きな利益をもたらしてくれるものではありません。

しかし、不動産を持つことによって、将来あなたの強い味方になってくれることは間違いありません。

自分の陣形設計をする中で、将来の保証の一つとして考えてみてください。

以上、最後まで読んでいただいて、本当にありがとうございました。