売却失敗で大損害!?業者にダマされるな!不動産売却で得する方法

不動産投資

こんちには、サカマキです。

不動産投資の大きな決断といえば、物件購入と売却のタイミングですよね。

最近、顧客様より物件を売却しないかと業者から頻繁に電話があると相談を受けます。

お客様
業者は高く買うって言ってるのだけど、実際どうなの?今売却しても利益は出るなら考えようかと思うのだけど…どうしたら良いかな?

あまりにも頻繁に連絡が来ると、さすがに気になりますよね。

仲介・買取業者の中には、あえて買取り金額を大きく伝えて興味を惹こうとする業者もいます。

インターネットの買取り査定サイトなどでありがちな手法ですよね。

・根拠のない将来の不安をあおった上で、今売却した方が得策です。

・今のタイミングで売却すると、すごく儲かりますよ。

など色々と言葉巧みに営業してきます。

では、実際に最初に提示してきた高値で買い取ってくれるのでしょうか?

⇒ 答えはNOです。

確かにファンド案件や海外投資家などからの買取が決まっていて、提示価格で本当に高く買取ってくれるケースもあるかとは思います。

しかし、実際はほとんど最初の査定金額より、大きく下回る事態になってしまった方も多いのです。

元所有者
実際に儲かると言われるがまま売却したが、税金や仲介手数料なども掛かり、プラスどころか結果マイナスで損したよ。。

そもそも、「将来不安がある物件をあえて高く購入します。」っておかしな話だと思いません?

業者も利益を取らなくてはやっていけません。

得する人、損する人は何処で違いが出るのでしょうか?

今回は売却で失敗しない為に、知っておくべき注意点をお伝えします。

アナタが得する人になる為には、どんなポイントを押さえるべきなのでしょうか?

売却で押さえておくべきポイントとは

売却益の計算には何が必要?

そもそも、実際に売却益を計算するには、単純な買取価格だけでは判断できません。

手元に残る金額を計算するには…

・物件の簿価(今現在の物件の帳簿上の価格)

・譲渡税の金額(物件売却時に、売却して得た利益に掛かる税金)

・購入時(取得費)や売却手続きに掛かる費用(譲渡費用)

上記を計算しなくては、手元にいくら現金が残るかはわからないのです。

つまり、単純に高値で売却できたから儲かるという事だけではないのです。

何故でしょうか?

その理由も含めて計算の仕方も確認してみましょう。

売却益の計算方法と手残り金額

実際、物件を売却したとしていくらお手元に現金が残るのか?

マイホームと投資用マンションの売却では多少異なる点がありますが、今回は投資用マンションに合わせて記載します。

仮に2000万円の物件を1900万円で売却した場合で、以下の手順で計算していきましょう。

1.物件の取得費と譲渡費用を計算する

売却価格がわかっても、単純に購入金額との差し引きだけでは本当に得か損かはわからないですよね。

どれだけ経費が掛かったのかも計算する必要がありますよね。

売却時に計算する経費には下記2つがあります。

経費の内訳と計算

・「取得費」…物件を取得する時に掛かった費用

購入代金、設備費、税金、仲介手数料、一定の借入金利子など。

しかし、かなり以前に購入し取得額が分からないケースもあります。

その場合は概算で、売却価格の5%相当額を取得費とする事ができます。

例:1900万で売却した場合 ⇒ 1900万×5%=95万円

・「譲渡費用」…物件を売却する際に掛かる費用

繰上げ返済手数料・仲介手数料・印紙税・立ち退き料・司法書士費用など。

上記を合算して計上します。

2.簿価(帳簿価格)を計算する

物件を売却する際に、現状の物件の帳簿価格を知る必要があります。

帳簿上では、物の価値は新品(新築)の状態から年々下がっていくと考えられます。

その減価償却の割合が大きいと物件の帳簿上の価格は下がります。

・簿価=購入金額ー所有期間中の減価償却費の合計

減価償却費は所有時の節税効果に大きく影響をもたらしますが、売却を視野に物件を所有する場合、減価償却の割合が大きいと物件の帳簿上の価格は下がってしまいます。

つまり、現在の物件価値が帳簿上は下がっているという事です。

下記の例をご覧下さい。

物件の簿価計算の一例

例:仮に2000万円で購入した物件をちょうど丸6年所有した場合

・Aは年間の減価償却費を30万 / Bは年間の減価償却費が50万

・Aの場合の簿価 ⇒ 2000万円-30万円×6年間=1820万円

・Bの場合の簿価 ⇒ 2000万円-50万円×6年間=1700万円

見ての通り、所有期間の減価償却費に計上した金額の差によって簿価が変わります。

では売却益に簿価がどう影響するのでしょうか?

3.売却益(課税対象譲渡所得額)を計算する

売却益の計算式は下記になります。

・売却益(課税対象譲渡所得額)=不動産を売却した価格-(簿価+取得費+譲渡費用)

Aの場合:1900万ー(1820万+95万+20万)= -35万円

Bの場合:1900万ー(1700万+95万+20万)= +95万円

※公共機関関連やマイホームの売却など、該当する場合は特別控除額を引きますが今回は省略します。

上記の式で売却益(課税対象譲渡所得額)が計算できましたね。

Aは売却益がマイナスで、Bではプラスと差がでました。

果たしてどちらがお得なのでしょうか?

4.譲渡税を計算する

譲渡税は売却をした際に、売却益に対して掛かる税金です。

物件の所有期間が短期間なのか、長期間なのかで税率が異なります。

・短期譲渡の場合 売却益×39.63%

譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下。

・長期譲渡の場合 売却益×20.315%

譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超。

Aの場合は売却益がマイナスですので、譲渡税は0円になり税金は掛かりません。

ではBの場合はどうでしょう?

Bの場合、約19万3千円の税金が発生します。

4.手残り金額はいくら?

実際はどちらがお得なのか?下記の式で計算できます。

AとBの場合の手残り金額は

譲渡価格ー{購入価格ー(簿価+譲渡税+取得費と譲渡費用)}=手残り金額

例をもとに、各項目において補足していきます。

Aの場合

1900万ー{2000万ー(1820万+0円+95万+20万)}=1835万円

Bの場合

1900万ー{2000万ー(1700万+19万3千円+95万+20万)}=1734万3千円

実は、Aの方が手元に残る金額は大きいですよね。

仮に金融機関からの融資の残債が1800万円あったとしたら…

Bの場合は、不足分を支払わないとですね。(ll´д`)

まとめ

単純に業者やネットの情報に踊らされず、シッカリとした知識を持てばダマされる事はないでしょう。

今回、不動産を売却する際には「簿価・譲渡税・残債金額」など、所有物件の現状を把握しなければいけない事がわかって頂けたかと思います。

しかし、簿価計算の基準になる減価償却をどう計上していくかは初年度の確定申告時の計算がベースになります。つまり、最初にどう計算していくかで、既に売却時の利益も変わってくる可能性があるという事ですね。

なかなか一般の方で、購入物件→申告→売却まで理解するのは大変ですよね。

アナタがどういった目的で不動産投資を考えているのかを理解し、物件提案の段階から、物件・節税・売却時期まで運用プランを提案できる知識のある営業マンを見つけて下さい。

信頼できる営業マンを見つける事こそ、不動産投資で得する方法となるでしょう。