こんにちは、岸田です。
突然ですが、あなたは不動産投資を始めて、どのタイミングで成功したか、失敗したかを判断するかご存知ですか？
それは、利益が確定したタイミング、つまり投資した物件を売却したタイミングです。
株やＦＸも同じで、どれだけプラスになっていても、売却する時にマイナスだったら意味ないですよね。
不動産投資も同じで、極端な話、毎月10万円の利益がでていても、売却する時にマイナスだったら、不動産投資は失敗なのです。
つまり、何が言いたいかというと、不動産投資を始める時、その物件の出口を見据えなければ成功は見通せない、ということです。
そこで、今回は不動産投資の「出口戦略」についてご紹介していきます。
これから不動産投資を始めようと思っている方や、一歩踏み切れていない方向けの内容です。
是非最後までご覧ください！
記事の目次
売却益は5年後を意識する
不動産投資は中長期的に見て、利益を出すものです。
そのため、売却のタイミングといっても、買ってすぐに売却するわけではありません。
そもそも、税金や初期費用で赤字になってしまいますしね（笑）
で、具体的にどのタイミングで売却するかというと、5年～10年を目途に売却します。
なぜなのか？
その理由は税金です。
物件を売却した際に出る利益（キャピタルゲイン）にも、当たり前ですが税金が課せられます。
その税率が、5年未満と5年以上だと大きく違います。
売却するまでの所有期間が5年未満の場合「短期譲渡所得」として39.63％。
逆に、5年を超えていると「長期譲渡所得」として20.315%の税金が課せられます。
見ていただければ一目瞭然ですが・・・。
5年を境に税率が倍近く違うんです。
どうせなら、5年間は家賃収入と言う旨味を存分に味わってから、税率が下がるタイミングで売却して利益を確定させて方がお得ですよね。
しかし、勘違いして欲しくないのが、5年後に絶対に売却しなければならないわけではありません。
というのも、土地の値段がまだまだ上がる見込みがある場合や、下がりきっていてこれから上がる場合は、持ち続けた方がいいからですよね。
つまり、購入してから5年経ったら、そのまま保有し続ける選択肢と、売却して利益を確定させる2つの選択があるというわけです。
この2つの選択を視野に入れておくと、家賃収入と売却益、両方の旨味を余すことなく味わうことができ、より成功に近づくことができます。
売却の税率は、売却する年の1月1日時点を見られます。
2000年の2月に購入した場合、2006年の1月1日までは、短期譲渡所得の税率が適応されます。
売却益がどれくらいか知ることが大切
物件を購入して5年が経ったら、いよいよ売却してもいいタイミングになります。
その中で大切なのは「今売却したらいくらで売れるか」を知ることです。
当たり前ですが、売却する値段がわからなければ、売却益が出るタイミングかどうかわからないですよね。
そこで、ここでは物件価格の調べ方についてご紹介していきます。
物件価格の調べ方は２つあります。
インターネットで調べる
一つ目が、インターネットで調べる方法です。
マンションの場合、同じマンション内の違う部屋が売りに出されているケースがあります。
その、マンション価格を参考にします。
調べ方は簡単で、インターネットで「○○マンション」と検索すれば出てきます。
ただ、この方法は注意点が2つあります。
一つ目は、価格はあくまで売主が売りたい価格であることです。
売主としては、なるべく高くマンションを売りたいですよね？
そのため、売り出し価格は高くなる傾向にあります。
もちろん、不動産業者を通して適正な価格で募集していれば何の問題もないのですが・・・。
最終的にはオーナーさんの意見が尊重されてしまいます。
ですので「こんなに高く売れるんだ！」とあまり喜びすぎるのは禁物です。
複数の売り出し物件を調べることが重要です。
二つ目は、階層、位置、広さによって価格が違うことです。
同じマンションでも、部屋が違うと売却価格が違うことがあります。
【階層】上層階が高い
【ベランダの向き】南・東・西・北の順番で価格が低くなる
【位置】角部屋が高くなる
例えば、参考にする物件が南西の角部屋で最上階だった場合、自分が持っている物件価格より高くなるので注意が必要です。
まとめると、インターネットで調べる場合、あくまで参考価格で、大体の相場を知るための方法です。
不動産業者に査定をしてもらう
二つ目の方法が、仲介や売買、販売代理などの不動産業者に下取り査定してもらう方法です。
上記のインターネットで調べる方法と比べて、より正確な値段が出ます。
ただ、この方法には一つだけ注意点があります。
それは、どの不動産業者に依頼するかです。
大手企業の方が安心なのか、地元の不動産の方が地元のお客さんがたくさんいるからいいのか・・・。
どの会社にすればいいのか見当もつきませんよね。
と思う方もいるかもしれませんが、査定次第ではその会社にそのままお願いするかもしれません。
不誠実な不動産会社を選んでしまうと、契約が欲しいがためにどこよりも高く査定して、その後はほったらかしというところもあります。
そういう会社は電話で問い合わせると決まって
と言う提案をしてきます。
そのような事にならないためにも、査定してもらう時点で、業者をしっかり見極める必要があります。
とはいうものの・・・。
中々業者の判断って難しいと思います。
一番手っ取り早いのが、物件を購入した業者にそのままお願いすることです。
顧客を無碍に扱う業者はそうそういないですよね。
また、判断基準として、上記でご紹介した、インターネットを使う方も併用すると、より確実なものになります。
不動産を少しでも高く売却するためには？
絶対に売ってはいけない業者
高く売却する前に、一つ注意して欲しいことがあります。
それは、絶対に売ってはいけない業者があることです。
別に犯罪になってしまうとか、そういう話ではありませんよ（笑）
実際その業者と取引してしまうと、普通に売却した場合より、売却益が少なくなってしまいます。
その業者とは、いわゆる物上げ業者です。
物上げ業者は、マンションのオーナーに対して、アプローチをしてきます。
特徴としては
「今売らないと、将来絶対に損しますよ！」
「今なら高く買えますよ！」
といった具合に、不安を煽るようなことを言ってきます。
そして、安く買いたたいて、その他の不動産業者へ売って利益を出すのです。
もし、高く売りたいのであれば、こういう業者とは絶対に取引してはいけません。
最も高く売るためには、どの業者を選ぶべきか？
上記でご紹介した通り、購入した企業にそのまま売却するのが、一番手っ取り早い売却方法です。
しかし、その業者自体が潰れてしまっていたり、納得いくような価格で売却できないケースがごく稀にあります。
仮にそうなった場合、自分で業者を探さなければいけません。
では、より高く売却するためには、どの様な業者がいいのでしょうか？
それは、仲介業者です。
というのも、売買業者に頼んでしまうと、ある程度の値段交渉はできますが、最終的な決定権は業者にあります。
極端な話、相場が2000万円の物件を、
と、言われてしまった場合、どう頑張っても1800万円でしか売却ができません。
一方仲介の場合は、最終的な決定権は物件の所有者、つまりあなたにあるわけです。
業者はあくまで売主と買手を繋ぐ役割でしかありません。
そのため、しっかりとした業者である限り、自分の納得いく金額で売却することができます。
契約形態が高く売るポイントになる
また仲介には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三種類の契約形態があり、自由に選ぶことができます。
意外と知られてないのですが、どの契約形態にするかで物件を売却できる値段は変わってきます。
では、より高く売るためにはどの契約形態がいいのでしょうか？
結論から言うと、「専任媒介契約」か「専属専任媒介」で契約するのが最も高く売れます。
と言うのも一般媒介契約では、誰でも物件の売却を募集することができます。
つまり、複数の業者と同時に契約することができるのです。
一見、一般媒介の方が有利に見えますよね。
しかし、業者側からすれば、
といった具合に後回しにされてしまいがちです。
そうなった場合、値段を下げるなり、自分で買手を見つけてこなければ、なかなか売却することができません。
一方、専任媒介は契約を結んだ業者とオーナー、専属専任媒介は契約を結んだ業者のみが物件を売却する事ができます。
一社だけしか仲介業者と契約できない代わりに、積極的に買手を見つけて貰えることができます。
しかし反面、その業者の営業力がないと、どうにもならないというリスクもあります。
ですので、最初は専任媒介で頼んでみて、決まればそれで良し。
決まらなければ、有効期限の3ヶ月を過ぎた時点で別の業者に切り替えましょう。
最後に
いかがでしたか？
不動産投資の最終的な出口について、何となくイメージは湧いたでしょうか？
今回ご紹介した通り、投資商品全般にとって、出口は最も重要な部分です。
出口のない投資商品に投資してしまうと、引き際がわからず、ほとんどの場合失敗に終わってしまいます。
そうならないためにも、しっかり出口を見据えて投資することが大切です。
気に入った物件があれば、まずはその物件の最終的な出口があるかどうか。
という部分を一番に見てください。
5年後、10年後の出口が見えないのであれば、別の物件を探しましょう。
以上、少し長くなりましたが、最後まで読んでいただきありがとうございました。
