「不動産投資で失敗したくない!」と思ったら、まず読んでください。

不動産投資のリスク 不動産投資
ドラゴン桜の桜木

いいか!
賢い奴は騙されずに
得して勝つ。

バカは騙されて損して負ける。

騙されたくなかったら・・・
損して負けたくなかったらお前ら・・・
勉強しろ。

こんにちは、マネテツ編集長の桜井です。

冒頭から少々きついお言葉ですが、確かにその通りなんですよね^^;

このセリフは、「ドラゴン桜」という漫画のなかで、主人公である敏腕弁護士が不良生徒たちに突きつけたセリフです。

また、彼はこんなことも言っていました。

ドラゴン桜の桜木

「知らない」ということは
実に恐ろしいことなんだ。

逆に、知るということ・・・
その知識や情報は幸せをもたらす
強力な武器だということだ。

この2つのセリフは、受験生に向けて放たれた言葉ですが、不動産投資の初心者さんこそ肝に銘じるべきです。

なぜなら、前回の記事では「サラリーマンこそ不動産投資をしたほうがいいですよ〜!」とお伝えしましたが、買い方を間違えると悲惨な末路を辿ることになるからです。

サラリーマン

サラリーマンこそ不動産投資をすべき5つの真実

2019年7月31日

そこで今回は、不動産投資にひっそりと潜むリスクと落とし穴についてお伝えしていきます。

これを読んでもらえれば、投資をするうえで絶対にやってはいけないことが理解できるはずです。

ぜひご期待ください、それでは一緒に見ていきましょう!

不動産投資の失敗パターンについて話そうじゃないか。

不動産投資の罠

①相場観がないから騙される

初心者投資家の多くは、

「相場観がない」

ことが一番の問題です。

例えば、コンビニのおにぎりが300円だったら「ちょっと高いなぁ」って誰でも感じると思うんですよ。

それは普段からコンビニでおにぎりを買っているからこそ分かる感覚であって、一方不動産を購入するという経験は人生で何度も経験するようなものではありません。

桜井
だから中々相場観が身につかないんですよね。

そして、大した相場観もないままに不動産会社から営業をされて、そのままセールストークを鵜呑みにして購入してしまう。

その結果、相場とかけ離れた金額で契約を結び、後々収支が合わなくなってしまうのです。

なので、不動産を購入する際は、物件価格の妥当性はもちろん、家賃の相場についてもしっかりと確認するようにして下さい。

相場観を鍛えるトレーニング法についてはこちらの記事で詳しく解説しています。ぜひ併せて読んでみてください。

→勝ち続ける不動産投資家が説く『相場観の養い方』(後日公開予定)

②業者は嘘を言わないが真実も言わない

不動産屋さんの仕事は、たくさんの物件を売ることです。

当然ですが、お客さんが物件を買ってくれるかどうかが非常に重要になってくるわけです。

そのため、物件を買うべき理由についてはたくさん教えてくれますが、リスクやデメリットなどの”買わないきっかけ”になりそうなことはあまり教えたがりません。

例えば、一棟不動産をメインで販売している会社の場合、まだ区分のマンションを一つも保有していないお客さんに対して、一棟物件の購入を強引に勧めてくるケースがよくあります。

これの何がダメかと言うと、区分マンション購入後に一棟物件を買うことはできるのですが、逆に一棟物件購入後に区分マンションを買うことができないことがあるんですよね。

さらに厄介なのが、一棟不動産を買ったあとに住宅ローンが組めなくなる危険性があること。家族のために夢のマイホームを買おうと思ったら、実はローンが組めないという最悪の事態に発展しかねません。

そういったトラブルに巻き込まれないためにも、しっかりと事前に下調べをしたうえで購入する必要があるのです。

③表面利回りを鵜呑みにする

【表面利回り】
物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表す数値のこと。グロス利回りとも呼ばれる。

”表面”と付いているように、この利回りは経費を一切無視した単純計算です。

言ってしまえば、嘘の数字。だから信じちゃいけないんですけど、パッと見で物件の良し悪しを判断するのに凄く使えるんですよね。

桜井
だって首都圏だけでも5万件以上、日本全国含めたらたぶん10万件以上の不動産が常時売り出されていますから^^;

全ての物件を綿密に計算していたら、一生かかっても足りません。もっと簡単に選別する必要があります。

そのとき、表面利回りを使えば、ほんの数秒でお買い得かどうかを判断することができるのです。

ただし先述したとおり、あくまで表面的な数字でしか過ぎません。

そこから修繕積立金や管理費、税金、その他諸々の諸費用を引いてあげなければ実質的な利回りは分からないんですよね。

で、悪徳業者のなかには、お客さんに表面利回りだけしか教えなかったり、修繕積立金については詳しく触れなかったり、あるいは近々大規模修繕があって手出しが必要になる予定を隠していたりするところがあります。

トラブルに巻き込まれないためにも、リスクになり得ることは全て自分から情報を引き出していく必要があるのです。

初心者投資家がハマる「不動産セミナーの罠」

不動産投資セミナー

メディア情報の餌食になるな!

ここまで読んできて、『知らない』ということのリスクについて少しは理解して貰えたんじゃないかなぁと思います。

そうです、『知らない』のは恐ろしいことなんです。

で、こういう話をすると、

「もっと勉強しなければいけない!」

「たくさん不動産投資の本を読もう!」

「そうだ、セミナーも受けてみよう!」

と、短絡的な発想になりがちですが・・・。

桜井
ちょっと待ってください!

それはちょっと違うんですよね。

例えば、試しにAmazonで『不動産投資』と検索してみて下さい。

「失敗しない!アパート一棟・・・」

「年収400万からできる!新築ワンルーム・・・」

「新築木造3階建てアパートで今すぐ始める・・・」

「儲かる!常識破りの空き家不動産・・・」

「地方の新築デザイナーズアパート・・・」

「日本人が知らない!アメリカ不動産投資・・・」

「ハワイ不動産攻略完全バイブル」



不動産業界では、じつに様々な主張が飛び交っていることに気づくでしょう。

実際に中身を読んでみると、「中古物件が良い!」と主張する本は新築を否定し、「一棟が良い!」と主張する本はワンルームを否定し、「海外が良い!」と主張する本は国内を否定して・・・。

結局、唯一絶対の正解なんて見つかりません。

あくまで書籍というのは、それぞれのオーナーさんの体験談にしか過ぎませんから、そのやり方があなたに合うかどうかは全くの別問題です。

それなのに、本の中の成功ストーリーに魅了され、いつの間にかファンになってしまい、気づいたら著者が開催するセミナーに参加している。

で、最終的にその著者がお勧めする物件を購入してしまうのです。

実際は、裏で業者から紹介料をたんまりと貰っているとも知らず・・・。

これはネットでも同様のことが言えます。

不動産投資について、自力で学ぼうとすればするほど、結局は何が正しい情報なのか分からなくなってしまうのです。

自分で判断することの重要性

で、ここで誤解しないで欲しいのが、

「メディアの情報は全て信じるな!」

という極論を言いたいわけではないってこと。

桜井
そうじゃなくて、本当にあなたに合った投資プランなのか、自らで判断する力を養って欲しいんですよ。

つまり、一人前の投資家になるためには、物件の購入基準を自分の中で明確に定めておく必要があるのです。

その際に、重要な指標となるのが以下3つの考え方です。

①現在の状況

あなたの今の現状を洗い出して整理してみてください。

例えば、

・年収
・勤務先
・勤続年数
・今持っている資産
・貯金

これを業界用語で『属性』と言ったりしますが、どのような物件を買えばいいのかは属性、あなたのステータスによっても異なります。

先述したとおり、不動産投資には唯一絶対の正解はありません。まずは、自分の置かれている状況をしっかりと認識しましょう。

 

②投資スタンス

投資スタンスは、それぞれの性格や考え方によって形成される部分が大きいです。

多少のリスクは許容してでも積極的に儲けを狙っていきたいのか。あるいは、極力リスクを排除して堅実にコツコツと資産を築いていきたいのか。

投資スタンスによって、取るべき戦略が全く異なります。

桜井
ちなみに、僕はそこに「リスク」とされるものがあるなら、”石橋を壊れるまで叩くタイプ”。壊れるくらいに叩いた石橋が『壊れないこと』が分かって、そこで初めてその橋を渡り始めるような性格です。

 

③将来像

最後に『ビジョン』。どれくらいの資産をいつまでに形成したいのかを明確にすることが重要です。


で、この3つのバランスが取れた状態で投資判断をしてみて下さい。

例えば、将来の資産形成として、今は多少の出費があっても、将来的に大きく資産を構築したいなら「新築の区分」を検討してみるとか、逆に毎月の手出しゼロでマンションが欲しいなら「中古の区分」を選択肢に入れてみたり・・・。

ほかにも、もっとガツンと稼ぎたいという方は「一棟不動産」でも良いでしょうし、さらに多少の空室リスクを許容してでも利回りの良い物件を手に入れたいのであれば、都内よりも地方を探したほうが良さそうだ等など・・・。

あなたの「現在の状況」「投資スタンス」「将来像」の観点から、どのような不動産を購入するのかを決めていくことが大切です。

冒頭でもお伝えしましたが、不動産業者の営業マンは、自分にとって都合の良い物件を優先的に勧めてくるものです。

そこで、ただ相手のトークを鵜呑みにするのではなく、本当に自分に合ったものかどうかを逆算して考えるのが本来あるべき資産運用の姿ではないでしょうか。

どうか、あなたが本当に満足のいく物件と出会えることを願っています。

最後に

自分に合った不動産を見つけるためには、新築、中古、都内、地方、RC、木造、一棟、区分、戸建て、駅からの距離等など・・・。

いくつもの条件から最適な組み合わせを見つけていく必要があります。

投資物件を探す際は、

「あなたが本当に求めているものは何なのか?」

というコアな部分をしっかりと考えてみて下さい。

また次回の記事では、知識不足のまま適当に選んだ業者で契約してしまうと、どんな恐ろしいことが待っているのかという部分を掘り下げて書いていきます。

不動産投資のアンケート調査

アンケート調査で判明!不動産投資にありがちな3つの失敗事例とは?

2019年8月21日

ぜひ、お時間を取って読んでみて下さいね。

以上、最後まで読んでくれてありがとうございました。