フィリピンで成功!?不動産投資はコンドミニアム!!!

不動産投資

どうもよしあき(慶章)です。

最近、食欲がとまりません。笑

しかも最近東南アジア系の料理に目がありません。

2,3年前ぐらいから女性に人気な料理として注目を集めていましたよね。ちょっと時代遅れかもしれませんが、、、笑

日本料理にはない香辛料とスパイスがなんとも言えない感じで、また食べたくなるんですよね~

以前まではそれが苦手であまり食べていなかったですが、味覚って変わり始めたのかもしれませんね。タイミングよく仕事の関係もあり、最近フィリピンに出張があり本場のフィリピン料理を食べる機会がありました。

はじめて食べましたが、正直、、、「クセが強い」食べ物が多かったと思います笑

この辺で食べ物の話はおいといて、私がフィリピンに行ったのは不動産の物件の視察に行きました。

フィリピンは東南アジアの国の中でもトップクラスの経済成長率を誇り、不動産投資の対象国としても人気が高いのがフィリピンとです。インフラ整備を伴う経済成長が顕著なフィリピンでは、マニラ首都圏でのコンドミニアム価格上昇が続いています。

海外や日本からのも多くの投資マネーが流れ込み、過去5年間の不動産価格の上昇率は7割を超えている。

そこで、今回はフィリピンの基本的な情報から、不動産の購入方法からリスクやメリット、現地銀行での住宅ローンの組み方などをご紹介します。是非、参考にしてみてください。

フィリピンの基本データ

 

正式国名

フィリピン共和国

首都

マニラ

国土面積

29万9,404km²

人口

約1億98万人(2015年 国勢調査)

在留邦人

1万6,570人(2017年10月時点)

民族構成

マレー系(95%)、華人系(1.5%)、その他100以上の民族で構成

宗教

カトリック、その他キリスト教、イスラム教

言語

フィリピノ語(タガログ語)、英語

主要産業

観光業、農業、林業、食品加工業、繊維業

GDP

3,049億ドル(約35兆635億円/ 2016年)

通貨

フィリピンペソ(PHP)

大統領

ロドリゴ・ドゥテルテ

 

フィリピンでは公用語として英語とフィリピン語が使われています。フィリピン語とは実際タガログ語といい、生活する上では英語が多少話せれば問題ないと思います。

在留邦人は1万6570人で、アジアにおける日本人在住者数ランキングでは第7位となっています。

フィリピン経済は東南アジアでもズバ抜けている

上記でも少しお話しましたが、現在のフィリピンは東南アジアの中でもトップクラスの経済成長率であり、かつて「アジアの病人」と呼ばれたフィリピンも、今は「アジアのライジング・スター」となり、2012年以降の経済成長率は、東南アジア主要国の中でもトップクラスとなっています。

2017年の経済成長率は6.7%。今後も堅調な勢いが続くと予測されている

フィリピン統計局の発表によると、2017年の国内総生産(GDP)好調な内需と政府の景気刺激策に支えられ、前年比6.7%と力強い成長を維持している。ドゥテルテ政権によるインフラ支出の増加を背景に、フィリピンの経済成長率は今後も堅調に推移していくとみられています。

フィリピンのペルニヤ国家経済開発長官は「フィリピン経済の強さが続いていることは確実であり、一段の成長余地がある」と語っており、その成長率はシンガポールやマレーシアを上回る程と言われている。

経済成長の要因となるフィリピンの人口ピラミッド

2014年7月27日、公式に1億人を突破したフィリピン。国連等の推計によると、2030年には1億1,000万人、2040年には1億2,000万人、2050年には1億2,700万人になり、 2091年まで増加し続けると予測されています。

このように安定的な人口増加が見込めるフィリピンでは、長期的に労働力の確保が期待できます。

フィリピンは世界では第12位、東南アジアにおいては第1位のインドネシアに次ぐ人口規模でかつ平均年齢が23歳です。若手の労働力がフィリピンの経済成長を牽引していることがわかります。ちなみに我が国日本の平均年齢は45.9歳です。こんなにも違いがあるとは驚きました。

世界第3位の英語圏国であり、BPO拠点として注目度が高い

OFW による送金がフィリピン国内のGDPを支えてきましたが、昨今は、フィリピン国内のオフショア・BPO産業が、これに次ぐ経済規模として成長している。

国内人口が急増し、その平均年齢は23歳と東南アジアでも特に若い人材が豊富な上、世界第3位の英語圏国と呼ばれる通り英語が公用語となっており、多くのフィリピン人が英語を使うことができます。

また、フィリピンにおける欧米企業のBPO展開は、コールセンターなどのボイスサービス系事業のほか、ノンボイス分野、より高い専門性や判断力が求められるKPO(ナレッジ・プロセス・アウトソーシング)へと拡大しつつあり、ソフトウェアプログラミング、ゲーム開発、クリエイティブ系、データ分析、法務、財務、調査などあらゆる分野に活用され始めています。

フィリピン不動産メリット

フィリピンの不動産は日本の不動産と比べて安い

フィリピンの富裕層や海外駐在員などから注目されている、マカティの最高級コンドミニアムの㎡単価は、東京都心の最高級マンションと比較すると約1/4程度となっている。

このようなコンドミニアムは、24時間体制のセキュリティやプール、ジムなどが完備されており、日本の不動産よりも安く、都心の高品質な物件の入手が可能です。日本で言うと東京の港区の物件のようなイメージですね。

住宅ローンを使うことができる

また、コンドミニアムを購入する場合には、ローンで支払うことが可能です。

フィリピン最大の商業銀行であるバンコ・デ・オーロ(BDO)は、外国人でもいくつかの条件の下で住宅ローンを提供しています。日本人顧客を担当するスタッフがいるので、日本語も対応可能になっているのです。相談してみる価値は十分にありそうですね。

外国人の方がフィリピン不動産を購入する時の規制や税金

外国人は土地を購入できないが、建物は購入できる

フィリピンで不動産投資をする場合、外国人にはいくつかの規制があります。

 

外国人の土地所有は認められていません。土地はフィリピン国籍を有する者か、資本の60%以上がフィリピン資本である企業にのみに認められています。

ただ、日本の分譲マンションにあたるコンドミニアムは、1室を区分登記して所有することが可能になっています。

 

その建物内で外国人の割合が40%を超えない限り外国人でも所有することができます。フィリピン不動産投資で売買されるコンドミニアムは、高層でプールや24時間体制のセキュリティが完備された高級コンドミニアムとなっています。

購入後の賃貸や転売が可能

外国人の方でも不動産を購入後、賃貸、転売を行うことができますが、様々な諸費用・税金などが発生します。

例えば不動産賃貸運用時にかかる費用としては、個人所得税がかかります。外国籍の居住者、または、外国籍の非居住者(滞在期間180日以上)には国内源泉所得に対して5%~32%。滞在期間180日未満の外国籍非居住者の場合は、国内源泉所得に対して一律25%となっています。さらに、委託管理手数料として家賃の1ヶ月分、または10%程度が発生します。

一方、不動産売買時には、印紙税1.5%、不動産移転税約0.75%、キャピタルゲイン税6%のほか、約320万ペソ以上の物件には12%のVAT付加価値税(VAT)が、転売による利益可否にかかわらず発生します。

 

項目

税率

印紙税

1.5%(売買価格か市場価格の高い方)

不動産移転税

約0.75%(売買価格か市場価格の高い方)

キャピタルゲイン税

6%(売買価格か市場価格の高い方)

付加価値税

12%(約320万ペソ以上の物件)

 

フィリピン不動産デメリット

プレビルドのリスク

フィリピン不動産投資として人気のあるプレビルド物件は、割安に購入できたり、分割で購入することができる、ローンを使うことができる、キャピタルゲインに期待できるなどのメリットがあります。

その一方で、物件の計画段階での購入は完成しないリスクがあるため、フィリピンの不動産投資では信頼の置けるデベロッパー選びが重要となります。

空室のリスク

フィリピンにはコンドミニアムの管理を行う会社はありますが、不動産投資物件の管理運営を委託できる会社はありません。

売買仲介から内装手配、賃貸仲介、物件管理までワンストップで行っているのは日系の会社だけでしょう。

日本人投資家の多くは物件の運営を全て委託できることを期待していますが、丸投げできる管理専門の会社がないフィリピンでは、入居付けや買い手が見つからないリスクがあります。

これを改善するため現地にある日本の会社が、「買う・借りる・売る」といった不動産投資のトータルサポートサイトを立ち上げるという試みを始めており、フィリピン投資の成功へとつながっていくことが期待されているのです。

物件の管理

フィリピンではデベロッパーの管理事務所が光熱費の支払いや部屋の修繕を行い、オーナーの家具や家電に修理が必要な時以外は、入居者と管理事務所が直接やりとりするため、オーナーが出向く必要はありません。

しかし、日本人が望むような管理を行っていると期待しすぎることなく、メンテナンスの頻度や物件の状態を報告してもらえるようなコミュニケーションを取っていくことが、物件の価値を長持ちさせるポイントの1つになります。

まとめ

フィリピンの経済成長は世界的にも注目されており、今後も目の離すことのできない国になると思います。

投資や運用に興味がある方は、国内だけの運用だけでなく一歩前に進んでみて、現状を見極めて、情報収集をしながら海外での資産運用も考えてみるのも面白いと思います。

今回はフィリピンの基本的な情報と経済状況やフィリピン不動産のメリット・デメリットをお伝えさせて頂きました。次回は、物件を選ぶエリアや物件を購入してから出口までの一連の流れを参考までにお伝えさせて頂ければと思います。

それではまた。