フィリピンの不動産で跳ねるエリアはここ!!!

不動産投資

どうも慶章(よしあき)です。

 

前回、海外不動産のフィリピンに関してお話しました。

大まかにフィリピンの基本的な情報から、不動産投資のメリット・デメリットなどに関してお伝えさせてもらいました。

前回の記事を読んでいない方は、まず前回のブログを読んでからこのブログを読んで頂ければ頭にスーッと入ってきやすいと思います。是非一度お読みください。

http://フィリピンで成功!?不動産投資はコンドミニアム!!!

今回お話することは、フィリピンの中でも『どこのエリアで購入したほうが良いのか?』『購入の仕方』『購入した後の出口戦力』など補足の説明をしながらお伝えさせて頂ければと思います。

フィリピン不動産人気エリア

今後も狙い目は、マカティ市!!

フィリピン不動産投資をする上でマニラを含めてメトロ・マニラという地域が注目しています。何と言ってもマカティ市がアツいです。マニラ首都圏に属する都市で、高層ビル群が立ち並び、金融系の企業テナントも多いため、『フィリピンのウォール街』と呼ばれるフィリピン経済の中心地である。

日本でいうと、東京の丸の内や大手町に近いイメージですが、新しく開発された街なので、先進的なイメージがあります。

日本だと、丸の内や大手町は完全にビジネス街ですが、フィリピンでは職住近接が常識で、ビジネス街のすぐ近くに住宅街や高級ショッピングモールなどの商業エリアが隣接しています。その中心地のアヤラ・センターには世界中のブランドショップが集まる巨大ショッピングモールがあり、周辺は欧米風の高級住宅地が広がっています。ドナルド・トランプの高級アパートメント、『トランプ・タワー・マニラ』もここにあるのです。

フィリピンは鉄道の整備が遅れていて、交通渋滞が激しいことが難点です。その解消の為、激しく渋滞するマカティとグローバルシティの間を結ぶ道路にレールの建設が進んでおり、また、マニラ首都圏全体を結ぶ地下鉄も2024年までに開通予定です。これらの交通インフレが整備されれば、さらなる発展が期待できます。

マカティ市のコンドミニアムが投資対象として第一候補になるのは、発展と人口増加が著しい地域にも関わらず、住宅の供給が足りていないのです。そのため、年々家賃相場が上がってきています。家賃相場上がると言うことは、物件価格も上がるということなのです。

『オンラインカジノ』北マカティエリアの発展

今、現地投資家からの注目が一番集まっているのが、北マカティエリアです。

北マカティエリアは、経済特区としてオンラインカジノはオペレーション業務に多くの人手を要するために、そこで働くフィリピン人と、中国や台湾から移住してきた労働者が集まり、急速に人口が増えているのです。

昨日1年間だけで中国からの移住者は10万人もいて、その多くが北マカティのオンラインカジノ企業で働き、北マカティ周辺に住んでいます。

当然、住宅不足が生じており、空きが出ればすぐに埋まる状態が続いています。

ちなみに、フィリピンでオンラインカジノ産業の存在感は大きく、フィリピンの主要な外貨獲得手段であったコールセンターなどのBPO産業と肩を並べるほどの産業規模になっています。

つまり、北マカティのオンラインカジノ産業から生まれる巨額マネーが、フィリピン経済を動かす大きな力になっているのです。

また、他にもマニラが首都になる前はケソンが首都でした。大都市のため国会議員などの富裕層が多く住む一方、場所によっては貧困層の住むエリアもあります。教育施設が充実しており、有名校も多く生活にも便利な町と言える。

現在、注目されている都市は3つご紹介させて頂きました。他にも投資として面白そうなエリアがいくつかあります。

キャピタルゲインインカムゲインどちらを狙うかにも、エリアの選定は重要だと思います。購入する前には、情報を収集にアンテナを張ることが大事ですね。

さて、海外不動産を購入するとなると日本と比べて色々と手続きなどややこしそうだなと思う方もいるかもしれません。

そこで購入の手続きやローンの組み方などお伝えします。

フィリピン不動産購入の流れ

 

  1. エージェントまたは日本の仲介会社に問い合わせる
  2. 物件を視察する
  3. 予約申込書を提出し、銀行口座を開設
  4. 売買契約
  5. ローンの申請

 

日本の仲介会社と現地エージェント・大手デェベロッパー

 

フィリピンで不動産を探すには、信頼できる現地不動産エージェントとの取引がベストですが、わざわざ現地にいって探すのは大変です。

現在は日本の不動産投資を扱っている会社が、新規開拓で海外不動産事業をスタートする会社も少なくありません。

お客様の間に入って現地のエージェントとやり取りをしてもらう仲介がいます。ただ、仲介する会社でも信頼できる会社ではないと海外となると不安になりますよね。

まずは、しっかりした日本の会社を見つけることが優先順位です。

その後に、その会社がどんな海外不動産を扱っているか、どんなエージェントと付き合いがあるか見極めましょう。また、大手ディベロッパーの案件を扱っているか、賃貸・管理までのトータルにサポートしてくれるか、売却のサポートをしてくれるかなど、確認をすることがおすすめします。

フィリピンの銀行ローン

海外不動産を購入する場合、現金で購入される方も少なくありません。

しかし、フィリピンで不動産を購入する場合は、ローンで支払うこともできます。

フィリピン最大の商業銀行バンコ・デ・オーロ(BDO)には「ホームローン」という住宅ローンの商品を外国人にも提供しています。気になる融資可能金額ですが、居住者であれば物件査定価格の80%までOK。 頭金は物件査定価格の20%~必要で融資期間は10年間です。

一方、非居住者の融資可能金額は物件の査定価格の70%。頭金は物件の査定価格の30%~、融資期間は5年間となっています。

 

よしあき

購入までの手続きはある程度、わかって頂いたでしょうか?

次に出口の戦力として売却の話をしていきたいと思います。

売却のタイミング

フィリピンで不動産を売却するタイミングについて説明していきたいと思います。

コンドミニアムでキャピタルゲインが効率的に得られる売却タイミングを考えたときに、最も良いのは、市況が良い時期まで待って売却することです。日本で言えば、2015年は明らかに「売り」のタイミングでした。そして、オリンピックまでは、不動産価格の高騰は継続するのではないかと想定されています。日本にもタイミングあるようにフィリピンにも売却のタイミングあります。

コンドミニアムのプレビルド物件を完成後に即刻売りに出すのはおすすめな方法とは言えません。

なぜなら、同じタイミングでキャピタルゲイン目的の売り物が殺到し、安値売りとなる可能性が高いからです。このため、完成後は半年~1年以上は所有して様子見し、相場が落ち着くのを待ったほうが安全です。

また、売却する時も購入する時と同じようにエージェント選びが大事になってきます。一番は購入した時と同じエージェントを使うことが安全で信頼があり関係のある会社に協力して頂いた方が良いと思います。

まとめ

日本とは異なる不動産の売却手続きのうえ、フィリピンでは時間がかかるため全ての手続きを終えるのに半年以上かかることもあります。しかし、売却のためには避けては通れない道ですから、最後まできちんと手続きを踏んで投資を成功へと導きたいものです。

私がお伝えしたことを参考にして頂いて検討してみてください。

それではまた。