頭金はいくら必要?不動産投資にかかる初期費用を徹底解説!

家と電卓 不動産投資

こんにちは、岸田です。

最近、新規のお客様にお会いする機会が増えてきました。

その中で

お客様
結局不動産投資っていくらから始められるものなんですか?

と、あるお客様から質問を投げかけられました。

というのも、その客様の中の不動産のイメージが

「頭金が物件の1割必要」

「諸々の手数料を入れたら、結構な金額になる」

というものだったからでした。

確かに、そんなイメージを持っていたら、少し身構えてしまいますよね(笑)

世間一般的には、そういうイメージをお持ちの方がまだまだ多いのかもしれません。

ですが実際のところ、ローンの組み方次第では、自己資金をほとんどかけずに不動産投資を始めることができるってご存知ですか?

あまり世間一般的に知られていないので、意外に思われるかもしれないですが、本当の話なんです。

そこで今回は、不動産を始める場合、どの様な費用が掛かるのか。

また、その費用を最大限に抑える方法を徹底解説いたします!

これから不動産投資を始めようと思っている方、興味はあるけど、よくわからなくて一歩を踏み出せてない方必見の内容になっています。

それでは早速ご紹介していきます!

初期費用は購入価格の6%~8%が目安?その内訳内容

不動産投資を始める際、頭金とは別に事務手数料など、最初に払わなければいけない費用があります。

これを初期費用と言い、どんな不動産を購入する際にも掛かってくる費用です。

大体、物件購入価格の6%~8%と言われています。

それでは早速どんな費用が必要か、内訳をみていきましょう!

 

仲介手数料

仲介手数料は、不動産を仲介取引で購入した場合、発生する費用です。

いわゆる仲介業者の取り分ってやつですね。

仲介手数料は、購入する物件の価格によって金額が決まります。

不動産の販売価格 仲介手数料の上限(税込)
200万円以下 5%
200万円超400万円未満 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

 

登記費用

登記費用は、不動産の状況、権利関係をあらわす登記に必要な費用です。

当たり前のことですが、不動産を購入する場合、所有権を前のオーナーさんからあなたに移す必要がありますよね。

権利関係の書類は、個人間でほいほいできるものではありません。

ですので、専門家の行政書士さんに依頼する必要があります。

つまりこの費用は、行政書士さんに支払う費用です。

また、ローンを利用して不動産を購入した場合、金融機関が不動産を担保とするための登記(抵当権設定登記)を行う必要があります。

登記費用の目安は大体10万円くらいです。

 

登録免許税

登録免許税は、上記の登記費用とは別に、登記をする際にかかる税金です。

もちろん、所有権の登記だけでなく、抵当権の設定登記にも税金を支払わなければいけません。

税率は中古物件を買った場合、所有権に2%、抵当権に0.4%かかります。

※平成31年3月31日までは1.5%

計算方法
固定資産税評価額×税率=登録免許額

 

ローン事務手数料

ローン事務手数料は、ローンを利用して不動産投資を始める場合、金融機関に支払う手数料です。

この金額は金融機関によって全く違います。

例えば、一律10万円程度のところもあれば、借入金額の数%の手数料が必要な金融機関もあります。

中には、手数料がかからない金融機関もあったりします。

しかし、その場合融資の条件が悪かったりするので、一般的には10万円前後かかると思っておいてください。

 

火災保険料

火災や地震など、もしもの時に備える為に火災保険に加入する必要があります。

その保険料も購入時に支払うことになります。

ただ、そこまで高いものではなく、契約期間が10年でおよそ1万円~2万円程度です。

 

印紙税

パソコンを購入したら、収入印紙をレシートに張ったものをもらった。

このような経験はありませんか?

実は、一定金額以上の契約書や領収書など、国が定める課税文書に対して、「印紙税」という税が課せられます。

不動産投資においては、売買契約書や、ローンを利用するさいの金銭消費貸借契約書などが課税対象になります。

もちろん、これも購入する金額によって変わってきます。

契約書記載金額 印紙税額
1万円未満 非課税
1万円超え 50万円以下 200円
50万円超え 100万円以下 500円
100万円超え 500万円以下 1千円
500万円超え 1千万円以下 5千円
1千万円超え 5千万円以下 1万円
5千万円越え 1億円以下 3万円
1億円超え 5億円以下 6万円
5億円越え 10億円以下 16万円
10億円越え 50億円以下 32万円
50億円を超えるもの 48万円

 

不動産所得税

不動産所得税は、不動産を購入した時に一回だけ発生する税金です。

しかし、購入時に支払う。

というわけではありません。

私たちの業界では、遅れてやってくる税金と呼ばれていて、購入して半年後に国から通知があります。

そのため、一般的には初期費用には組み込まれないのですが・・・。

最初に購入する資金としては、考えておいた方がいいです。

後々、請求されちゃいますしね(笑)

計算方法
土地・建物の税額=固定資産税評価額×4%

※平成30年3月31日まで3%

 

固定資産税の日割り分

固定資産税とは、毎年1月1日の時点の所有者に対して、課せられる税金です。

そのため、年の途中で売買した場合、前のオーナーさんに、所有権が移った後にかかる固定資産税を、支払わなければなりません。

例えば、7月1日に不動産を購入した場合、固定資産税の半分を前のオーナーさんへ支払います。

固定資産税は、国が物件に対して課す税金なので、その金額は物件の広さ、立地などによって決まります。

固定資産税の日割りは、最初の諸費用に組み込めます。

頭金0円!自己資金を使わずに始められるローンの組み方

不動産を購入する場合、ほとんどの方は投資用の住宅ローンを活用し購入します。

ローンを組むことに、大きなメリットがあるからです。

しかし、ローンの組み方次第では、上記でご紹介した初期費用とは別に、頭金が必要なケースがあります。

そこで、ここでは投資用の住宅ローンの組み方についてご紹介します。

 

一部ローン

で、頭金が必要なローンの組み方はどんなものなのかというと。

物件購入価格のすべてを融資せずに、一部だけ融資を受けるやり方です。

収支をよくするために、あえて一部現金を入れる方もいるのですが・・・。

一部ローンを組む場合、銀行の評価が低く、満額ローンが下りない場合に仕方なく現金を投入するケースがほとんどです。

銀行の評価が低いってどういうことかというと。

基本的に築年数が建ちすぎている物件や、地方などの駅から遠いなど、資産価値が低い物件は、銀行が評価してくれません。

投資用不動産のローンを組む場合、その物件を担保にして、ローンを組みます。

つまり、銀行の評価が低いと、満額のローンが下りないのです。

極端な話、販売価格が2000万円の物件でも、築古で、駅から遠い地方の場合、1000万円しか融資してもらえない。

なんてことも起こります。

そうした場合、ローンが組めない1000万円は自己資金で補う必要があります。

銀行の評価は、物件の立地や築年数、家賃相場など、利用価値があるかで決まります。

つまり、一部ローンしか組めない=資産価値が低く、リスクが高い。

という考え方ができます。

実際、頭金ありで購入する人のほとんどは、物件の売却益(キャピタルゲイン)を狙って投資をする、不動産投資の上級者です。

初心者は、手を出すのを控えた方がいいと思います。

 

フルローン

では、頭金なし不動産投資を始めるには、いったいどうすればいいのでしょうか。

薄々わかっている方もいるとは思いますが、物件価格の満額融資できる物件に投資をすれば、頭金なしで不動産投資を始めることができます。

この融資の受け方をフルローンと良い、不動産投資で最もスタンダードな始め方です

よく

「フルローンは危険だ!」

と、本やブログで紹介されているのをみかけますが、

ぶっちゃけ、お金を使わずにできることは、お金を使わずにやった方がいいんです。

というのも単純な話、せっかくお金を使わずにできることなのに、お金を使ってしまうともったいないじゃないですか(笑)

不動産屋が言うことではないのかもしれませんが・・・。

お金を使わずにできる不動産投資に現金を投下する位なら、ほかの投資商品に現金を使った方が、あなたのためですよ!

僕の個人的なロジックですが、不動産投資はお金を使わずにお金を生み出すことができ、そこが不動産投資の最大の魅力だと考えています。

ですので、全額融資金が下りない物件に現金を投下するよりも、しっかり満額融資がでる、フルローンで融資を受ける方法をオススメします。

 

オーバーローン

また、上記で紹介した初期費用もローンに組み込む裏技的な方法があります。

そのことをオーバーローンと言い、物件の融資とは別にローンを組むことです。

オーバーローンを組むと、初期費用を0にでき、投下した資金に対しての回収を高めることができます。

しかし、この方法もあまりオススメはしません。

というのも、物件のローンに組み込めるのならいいのですが、別で組んでしまうと、不動産の収支が悪くなったり、金利が高くなったりするからです。

オーバーローンに関しては、こういう裏技もある。

程度に考えていただいて大丈夫です。

実際に物件を購入した場合どうなるのか?

では、実際物件を持つとどれくらいになるのか。

具体的な例を挙げてご紹介していきます。

1,500万円の中古マンションをフルローンで購入した場合

・仲介手数料

51万円(1,500万円×3%+6万円)

・銀行融資諸経費

 10万円

・登記費用

 10万円

・印紙税

 1万円

・火災保険料

 2万円

・登録免許税

 22万5千円(1500万円×1.5%)

・固定資産税の日割り分(残日数200日の場合)

32,109円(58,600×200÷365)

つまり、1500万円の物件をフルローンで組んで購入する場合、約7%の100万円程度、初期費用が必要になります。

※あくまで概算値です。

この諸費用は、経費計上することができます。

つまり、節税効果につながるのです。

初年度は、上記のような初期費用が掛かるので、一番節税効果が高くなります。

初期費用を抑える方法とは?

初期費用の具体的なシミュレーションをご紹介しましたが、いかがですか?

僕が最初に聞いたときは

岸田
高すぎない?

と思いました(笑)

頭金が不要とは言え、100万円を何の痛みもなく出せる人ってなかなかいないですよね?

特に高額なのが「仲介手数料」です。

初期費用の半分以上を占めていますよね。

ただ、全ての物件で仲介手数料がかかるわけではありません。

不動産の販売方式によって、仲介手数料の有無が異なります。

では、仲介手数料のかからない物件とはいったい何なのでしょうか?

それを知るにはまず、不動産取引の種類について知る必要があります。

取引形態にはおもに3つの種類があります。

・売主との直接取引

売主との直接取引とは、買いたい物件の所有者から直接買う取引形態です。

直接取引の為、間に誰もはいりませんよね。

そのため、売主との直接取引の場合、仲介手数料は発生しません。

投資用の不動産業者も、物件を自社で仕入れている場合、直接取引になります。

・販売代理

販売代理とは、代理契約を結んだ不動産会社(販売代理)が、販売~契約まで行う形態です。

上記の直接取引とは違い、間に業者が入ります。

しかし、かくまで代理として販売するため、仲介は存在しません。

そのため、こちらも仲介手数料がかかりません。

・仲介

仲介とは、売り手と買い手の間に、仲介として不動産業者が入る携帯を指します。

この形態の場合、契約が成立すると、仲介手数料が発生します。

 

まとめると、「売主との直接取引」と「販売代理」には仲介手数料が掛からない。

というワケです。

最後に

いかがでしたか?

不動産の初期費用は、大体どれくらい貯めればいいか。

という部分をご理解いただけたでしょうか?

今の時代、不動産に頭金を投下するのではなく、少額で不動産を始められる時代になりました。

上記の方でもご紹介しましたが、僕の個人的な不動産投資のロジックが、

「現金を使わず、自身の信用力をお金に変換する投資方法」

という考えです。

ただ、最低限の初期費用だけで始めてしまうと、大きな失敗になってしまうかもしれません。

先々のリスクやコストを見越したうえで、余裕を持った状態で、最大限に初期費用を抑える必要があります。

ですので、始める前に、不動産業者へのお問合せをする事をオススメします。

以上、最後まで読んでいただきありがとうございました!