不動産担保ローンと住宅ローンの違いを徹底解説

不動産投資

どうもヨシアキ(慶章)です。

今回はローンのことに関して皆様にお伝えしたいと思います。

ローンと言っても色々とありますが、私が不動産に関わっているので不動産担保ローンと住宅ローンに関してお話したいと思います。

私が今の仕事をしていて、よくローンのことで聞かれることがあります。

一般男性
不動産投資ローンと住宅ローンってなにが違うの?

2つとも住宅ローンに代わりはないですが、内容は全く違うものになっています

まず、不動産投資ローンからご説明したいと思います。

不動産担保ローンとは?

 

あなたが建築後20年の一戸建てに住んでいるとしましょう。

35年で住宅ローンを組んだので、まだ15年の返済期間が残っています。この状況でお子さんが大学進学を控えていれば、かなりの出費を覚悟しなくてはならない時期になることが予想されますよね。

 

このように人生の節目では「この家を担保にお金を借りられないものかな?」と考えても不思議ではありません。もちろん借り入れ方法はいろいろあるでしょう。手っ取り早いのは銀行や信販会社のカードローンでしょうし、学資ローンなどのように使い道を限定したローンも存在します。

しかし、数ある選択肢の中でも、不動産担保ローンという商品を選ぶことも一つの手となります。これは文字通り、あなたが所有する不動産を担保としてお金を借りるものです。

中には何件もの住宅や投資用マンションを所有している恵まれた方もいらっしゃいますが、一般的には自分が住んでいる住宅を担保としてお金を借りるケースが圧倒的に多いと思われます。

ただ、信用貸しであるカードローンなどと比べて、担保が存在するのが不動産担保ローンなので借りやすいと思われますが、注意しなくてはならないポイントもいくつかあります。

建物の価値と土地の価値

新築で購入したときは3000万円した一戸建ても、20年も経過してしまうと上物である建物の価値は基本的に0円になってしまうと考えてください。

欧米諸国では建築年数が経過している方が高く評価されるケースもあり、日本とは逆の評価をされるので注意しておきましょう。

ただし、建物の担保価値が0円になったとしても、土地の担保価値は取得当時と大きく変わらないことが多いと言える。ですから、不動産担保ローンを使う時に新築後20年以上を経過していた場合、念頭に置いて置くことが良いと思います。

住宅ローンとは

次に住宅ローンについてお話します。

前述の不動産担保ローンはすでに所有している不動産を担保としてお金を借り入れることを意味しますが、住宅ローンはこれから自分が住むために必要な家を買う為に組むローンのことです。

不動産担保ローンは不動産の価値や残債によって借入れ金額が変動しますが、住宅ローンはあなたの収入、勤務先、勤続年数などを審査基準として融資額が決まります。

 

大きな会社に10年勤めている35歳のAさんが、脱サラ後に起業しました。

会社は1年目から大きな利用を出して順調に経営が回っています。その一方で、小規模な会社に20年にわたってまじめに働いてきた40歳のBさんいたとします。

この場合ですが、Aさんが住宅ローンを組むのは容易なことではありません。その一方でBさんは比較的ローンの審査が通りやすいと考えられる。

 

ここでのポイントは勤続年数です。

日本の金融機関は勤続年数を重視します。とくに脱サラして独立した場合などは、たとえ事業が好調であっても3年程度を経過しないとローンが通りにくいこともあります。

また、クレジットヒストリーと一般的に言われますが、過去のローン返済状況も住宅ローン審査に影響を及ぼすこともありますし、意外と落とし穴としては携帯電話の支払い状況までもが対象となっている。

最近では、携帯電話の支払い遅延が影響するケールが増えてきているので皆さん注意してくださいね。

ただ、金融機関よって審査基準が異なりますので、上記の言っていることが全てではありません。また、メガバンクと地銀(地方金融機関)でも差が大きくあり、実際に住宅ローンを組むときには住宅会社の営業マンに相談すると、ローンが通りやすい方法や金融機関を教えてくれることが多いと思います。

不動産担保ローンと住宅ローンは大きく以下の3つの違い

  • 貸付の目的が異なるため、審査基準が違う
  • 住宅ローンと比較して不動産担保ローンの審査が厳しい
  • 金利の設定が違う

では、詳しくみてみましょう。

  • 貸付の目的が異なるため、審査基準が違う

住宅ローンは個人的に住むための物件を購入するための貸付になるのに対して、不動産担保ローンは「マンション投資やアパート投資などといった事業」に対する融資となるのです。

住宅ローンは本人の年収など返済能力が重視されますが、不動産担保ローンは事業の採算性や可能性に重要視します。

  • 住宅ローンと比較して不動産担保ローンの審査が厳しい

金融機関としては、一般的には収入が安定しているのであれば、住宅ローンの完済が滞る可能性は少ないと考えている。なので、サラリーマンや公務員などの収入が安定している方であれば、基本的に住宅ローンを組むことが出来ます。

しかし、不動産担保ローンの場合、マンションやアパート経営を継続していくにあたり、様々な障害が起きる可能性があると想定されます。継続的な返済にあたり不安要素が多いと判断されます。

  • 金利の設定が違う

金融機関によって不動産投資に対する考え方が違うことから不動産担保ローンの金利は2~5%ぐらいです。これに対して、2016年7月に発表された住宅ローンの金利はマイナス金利政策の影響もあり、変動金利だと0.4~3%とされています。

不動産担保ローンの金利は住宅ローンの金利より高いのです。

まとめ

いずれにしても、どちらのローンもこれから利用しようとしている方は、ローンの特徴や気を付けなくてはいけない点をよく整理した上で、この2つのローンとうまく付き合うことが明るい将来に繋がると思います。