不動産投資をするなら節税の仕組みを知れ!!!

不動産投資

どうも、よしあき(慶章)です!

今回、僕がお話したいと思っているのは、増税を目の前に迎えているので節税のお話をしたいと思います。

特に、不動産投資に関する節税です

皆さんは、「税金はできる限り少なく抑えたい」、「節税ができるならしたい」という方は多いと思います。しかし、「節税といっても何をすればいい?」という疑問を頂く方もいるはずです。

そもそも皆さんは、年間に自分が所得税と住民税をどのくらい支払っているかご存知ですか?会社に勤めていると、給与は税金が引かれた金額で口座に振り込まれているので知らない方もいると思います。

まずは、自分がいくらの収入があって、税金関係がいくら引き落とされてるかを把握しましょう。そして、不動産投資は節税に対してどのような効果があるのかをお伝えしたいと思います。

所得税と住民税

 

ここで例を挙げてお話します。

例えば
年収500万円、子供なし、持ち家なしの方であれば、約「39万円」の所得税と住民税がかかってきます。700万円の方は、約「70万円」の所得税と住民税がかかってきます。1,000万円の方は、「147万円」の税金を納付し、年収が5,000万円以上の方はなんと「2,000万円以上」の所得税と住民税がかかります。

下記の表に書いてあるように年収に対して、税率はかわります。

正直、「こんなに税金を支払っているの?」と、驚く方もいると思います。

日本は累進課税制度といって、収入の金額が高ければ高いほど、所得税、住民税の金額も増えていくのです。つまり、年収が高い方ほど、税金を多く払い手取り額の伸び率が少ないのが現状です。

そこで、せっかく稼いだお金を少しでも手元に残したいと思い、いろいろな節税方法を探しているうちに、不動産投資にたどり着いた方もいると思います。

とは言え、具体的には

・なんで不動産投資は節税できるのか?

・節税の仕組みがわからない

・不動産投資を活用したシミュレーションが知りたい 

知らないことだらけの方も多いのが現状です。  

そこで、私が皆さんにわかりやすいように解説して行きます。

不動産投資の節税の仕組み

節税を調べていて不動産投資にたどり着き、よく「不動産所得で赤字を作って税金を安く抑える」なんて話は聞いたことはありませんか?

不動産投資には、大きく3つにわけて以下の税金を安くすることが出来ます。

所得税、住民税

・贈与税

・相続税

まず最初に、所得税・住民税について説明していきます。

不動産投資には様々な経費を計上することができるので、家賃収入より多く諸経費の計上ができれば、不動産所得は赤字になることができます。

 

例えば

年間の家賃収入が120万円の物件をご所有な場合、1年間で計上できる諸経費が150万円な場合、「△30万円」の赤字計上することができます。

なぜ、赤字計上することで節税になるのか?

こちらの記事の冒頭に、日本は累進課税制度になっているとの説明をしたと思いますが、つまり、所得がどんどん加算していく仕組みになっています。

不動産所得は赤字の場合、給与所得などの収入と「損益通算」することができるから、給与から天引きされた税金を、確定申告することによって、還付を受けることができます。

払い過ぎた税金を帰ってくるイメージです。

不動産所得に計上できる諸経費とは?

不動産所得を赤字計上するには、諸経費を漏れなく計上することが大切です。

以下にて、一般的に不動産所得に計上していいと言われている諸経費をピックアップしましたので、参考までに。

経費計上できる項目

仲介手数料、不動産管理費、減価償却費、不動産取得税、修繕費、登録免許税、固定資産税、火災保険、交際費、(勉強するための本や新聞などの)図書費、借入金の利息

(物件の下見、打ち合わせなど移動時の)交通費、(PC、携帯などの)消耗品費

(税理士、コンサル会社などに依頼したの)コンサルティング費用

などの諸経費がかかります。

この中で、一般的に費用の金額が大きいものは「減価償却費」、「不動産取得税」、「登録免許税」、「修繕費(大規模な修繕の場合)」です。これらが大きく発生すると不動産所得が赤字となるケースが多くあります。

また、不動産投資ですることによって贈与と相続の部分で節税効果を利用できます。

贈与税・相続税は不による動産投資節税効果が大きい

現金だと全額相続税の課税対象のになるところ、不動産なら相続税の課税評価額が低くBなり、相続人が現金で支払う相続税を減らすことが出来る。また、人に貸していると更に相続税の課税評価額が低くなり減税できる。

相続税は持っている資産の評価額で税額が決まり、どういう状態で資産を所持しているかが関係してきます。

例えば、現金はそのままの評価額となります。

1億円なら評価額も1億円です。その評価額のうち最大55%の相続税が引かれてしまいますので、できるかぎり評価額を下げたいですよね。

不動産の場合は土地と建物にそれぞれ評価基準があり、1億で買った物件でも相続税評価額は1億より少なくなります。

土地の評価は通常、路線価額で、公示価格の8割程度が評価額となります。また、建物の評価は、固定資産税評価額を基に算出され、一般的に新築時の建築費用の6~7割程度となっています。

しかし、ここで1つ注意点があります。

いくら減税されたとはいえ、相続税は高額になります。全て不動産で相続した場合でも、税金の支払いは現金で行う必要があります。なので、相続された側、贈与された側も大変だということも念頭に置いておきましょう。

まとめ

不動産投資で節税効果が得られる税金は【所得税・住民税】と【相続税・贈与税】の2つに分けられますが、【所得税・住民税】の節税を目的に始められると数年で節税効果なくなるのでタイミングを見て資産の入れ替えを考えるのもよいでしょう。

【所得税・住民税】の節税を目的に始めるのではなく、「不動産投資を始めた場合に確定申告で節税できる」という仕組みをしっかり理解しておくというスタンスで取り組むことが大切です。

【相続税・贈与税】については実際に節税効果が得られますが、相続を考え始める50代以降の方しか自分には関係ないと思われているかもしれません。

しかし「相続なんてまだまだ先の話しだし…」と思われている方でも、あまり利息の付かない貯金より、不動産投資のほうが、将来的に家賃収入が入ることで利回りも高くなると想定されます。また、いつかは考えなくてはならない相続税対策にもなるので早めに始めるのも良いかと思います。

まずは、始める前に専門の方に聞いたり同じ境遇の人からのアドバイスを参考にするのも良いのではないでしょうか。