【不動産投資】物件の4つの種類&戦略

不動産投資

あなたは不動産投資にたくさん種類があるのはご存知ですか?

人間が一人一人性格や特技が違うのと同じで、不動産も一つ一つ特徴や性質が違います。

岸田
実際、物件は一期一会と良く言われています。

しかし、投資という目線から見てみると、この違いは大きな問題です。

用途や戦略によって物件の種類を見極めて、自分の目的に合った種類の不動産に投資しなければ、全く意味のない投資になってしまう可能性があります。

しかし不動産の種類というと、新築や中古、区分所有や一棟所有など、細かく分類されていて、挙げていくときりがありません。

そこで今回は、不動産の種類を大きく4つに分け、その種類と仕組みについて詳しくご紹介していきます。

不動産投資について全く知らない人にも、わかりやすく紹介していきますので、興味あるけどよくわからないという方は必見です!

家賃収入だけじゃない?不動産投資で得られる利益

まずは、不動産の種類をご紹介する前に、どういった原理で不動産投資は利益を出せるのかを軽く説明していきます。

 

家賃収入(インカムゲイン)

不動産投資の利益と聞くと「家賃収入」をまず思い浮かべる人が多いと思います。

聞いたことがある方もいらっしゃると思いますが、「家賃収入」の事を「インカムゲイン」とも言います。

インカムゲインは1回あたりの収入金額は大きくはないですが、不動産を所有し、入居者がいる限り、継続的に入ってくるキャッシュフローです。

実際、不動産投資においての大きな旨味とされています。

インカムゲインを使い上手に運用していけば、半永久的に「不労所得」が得る事が可能です。

よく、「物件の利回り」という言葉を耳にすることがありますが、これは投資額(元本)に対するインカムゲインの率が「利回り」で、不動産の収益性を見る基準になっています。

 

売却益(キャピタルゲイン)

もう一つ「売却益」でキャッシュフローを得る方法があります。

売却益の事もインカムゲインと同様に「キャピタルゲイン」とも言います。

キャピタルゲインとは、保有している物件の価格が値上がりすることによって得られる収入の事で、例えば 1000万円で購入した物件が1500万円で売れた場合500万円得します。

この500万円がキャピタルゲインとなるわけです。

逆に、高くなることを予想して買った物件が値下がりしたところで売却した場合に出た損失を「キャピタルロス」と言います。

 

インカムゲインとは真逆で、キャピタルゲインの1回あたりの収入は大きいものになりますが、その分狙うのは難しくなります。

ですので基本的にはキャピタルゲインはボーナスと考え、得られたらラッキーくらいに考えてもらって構いません。

 

どれがねらい目?4種類の不動産投資

堅くて確実コア型投資

コア型投資とは、インカムゲインのみを狙った投資です。

東京や主要都市の都心部など、人が多く需要が高い一等地の物件のみに投資をする方法です。

コア型投資によるリスクはほとんどなく、また、土地の価格の上下がほとんどないことから、キャピタルゲインやキャピタルロスが起こることはほとんどないと言えます。

ただし、物件自体も高く設定されているので、利回りは不動産投資の中でも一番少ない部類になります。

岸田
リスクがほとんどない代わりにリターンも少ない、「ローリスク、ローリターンの投資方法」です。

 

B級物件?コアプラス型投資

コアプラス型投資とはインカムゲイン、キャピタルゲイン共に狙える投資です。

東京や主要都市から少し外れの二等地に投資をする方法で、B級物件とも呼ばれています。

コアプラス型投資は、コア型投資に比べリスクは多少高くはなりますが、築年数が経った頃にリノベーションやリフォームをする事により空き室のリスクを回避する事ができます。

また、主なリターンはインカムゲインによるものですが、土地の価格の上昇が見込めるので、インカムゲインと同時にキャピタルゲインも見込めます。

しかし、価格の下落の可能性もあるので、キャピタルロスの可能性もあります。

物件の価格はコア型投資に比べ、低く設定されているので、利回りもコア型投資より少し良いと言えます。

岸田
ある程度のリスクがある代わりに、リターンもある程度良い、「ミドルリスクミドルリターンの投資」と言えます。

 

転売大勝利!バリューアデッド型投資

バリューアデッド型投資とは、インカムゲインを狙いながら、物件に付加価値を付け高く転売することによるキャピタルゲインを狙う投資です。

東京や主要都市の二等地や地方の格安物件に投資する方法です。

バリューアデッド型投資はコア型、コアプラス型に比べるとリスクが跳ね上がります。

なぜなら、元々格安で仕入れてる物件ですので、それ相応の理由があり、その二つがなければ買い手も借り手も付かないリスクがあるからです。

なので、それを補う企画力と、物件を売り込む営業力が必要になります。

しかし、その二つが補えれば、高い利回りと、高いキャピタルゲインが見込めるものになります。

岸田
大きなリスクもある代わりに、リターンも大きい「ハイリスク、ハイリターンの投資」と言えます。

 

訳アリ物件?オポチュニスティック型投資

オポチュニスティック型投資とは、ほとんどキャピタルゲインのみを狙った投資です。

競売や立ち退き案件などのハイリスクな訳アリ物件に投資する方法です。

オポチュニスティック型投資は、ほとんどギャンブルと言われる位ハイリスクです。

賃貸が全く付かないこともありますし、ほとんど廃墟のような物件もあり、「人が住めるのかな?」と疑問を持つレベルの物件だからです。

実例でいうと雨漏りがひどい、床が腐って抜けているといったまさしく訳アリなのです。

しかし、うまくリノベーションやDIYをすることによって短期的に大きなキャピタルゲインが得ることができます。

 

岸田

まさに大きなリスクを負いながら大きな利益が得れる、ギャンブラー向けの「ハイリスク、ハイリターンな投資」と言えます。

 

あなたは何型?それぞれに合った不動産投資の型

4種類の不動産投資を紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか?

一言で不動産投資と言っても、いろんな型があるのがわかったと思います。

そこで気になるのは

ぶっちゃけ何型がいいの?

という部分だと思います。

結論から言いますと「個人での投資や、初心者がやるのであれば、コア型かコアプラス型」です。

サラリーマンや企業にお勤めの方は、そもそもバリューアデット型やオプチュニスティック型は向いてないのです。

なぜなら、お勤めされてる方は業務時間や残業、休日出勤もあって、時間を作るのが難しいからです。

さらに、給料という収入があるので、わざわざハイリスクを背負って、さらには自分のプライベートな時間を使ってまでハイリスクを選ぶメリットが少ないと言えます。

銀行からの借り入れによるレバレッジが可能で、自己資金をほとんど使わずにできるというメリットもあります。

逆に「玄人の投資家や、事業としてやるのであればバリューアデッド型、オポチュニスティック型」です。

この二つは時間とある程度の資金を投下しなければ、そもそも成り立ちません。

ですので「時間」と「お金」この両方を決められた期間にふんだんに使う必要があります。

逆に言えば、そこさえできるのであれば、リスクもある程度回避はできますし、利益が出るスピードも金額もコア型、コアプラス型に比べけた違いにあります。

1つの事業としてはより効率よく運用することができます。

岸田
ただし、大きなリスクは伴います

これだけは頭に入れておいてください。

最後に

冒頭でもお話しした通り、一言に不動産と言っても様々な種類と特徴がある事がわかったと思います。

つまり物件は何一つ同じ物は無く、ひとつひとつにそれぞれ違った特性、性質があるのです。

あなたは何型の投資が自分に合ってると思いましたか?

物件や戦略がそれぞれ違うのと同じで、みなさんの結果もそれぞれ違うものになったと思います。

大事なのは、自分に合った投資をすることです。

まずは自分にあったプランニングを立てていきましょう!