利回り20%!?マンション投資に潜む甘い罠

不動産投資

「高利回り!掘り出し物件!!」

あなたは、こういった広告を見たことがありますか?

私は町中の不動産屋さんや、ネットの広告で時々見る事がありますが、いつも

岸田
うさんくさっ!!

と思ってしまいます。

実際、うまい話には必ず裏があると言われている通り、安易に甘い言葉に乗せられて、何も考えずにやってしまうと、とんでもない事になってしまいます。

例えば破産してしまったり、巨額の借金を背負ってしまったと・・・。

考えるだけでゾッとしますよね?

しかし、実際にこういった広告に惑わされて、失敗している人たちは、意外なことにたくさんいるのです。

そこで今回は、そういった「甘い罠」の実態や、罠に引っかからずに成功へ近づく方法をご紹介していきます。

自分は大丈夫だろ
こんなの引っかかるやついるの?

と思っている方、もしかしたら危険かもしれませんよ?

不安な方も、そうじゃない方も、不動産投資で成功する確率をぐっと上げる内容ですので、是非読んでみてください。

騙されるな!表面利回りと実質利回り

利回りの基本的な考え方

投資関係でよく聞く「利回り」とは、いったいどういう物なのでしょうか?

一般的に利回りとは、「投資した金額(元金)」に対して、どれくらいの「利益(キャッシュフロー)」がでるか、もしくは出た「割合(%)」の事を言います。

実際、投資不動産の物件を選ぶ条件の中で、利回りを基準に選ぶ人は多いです。

ところが、不動産投資の世界では、利回りの考え方が2種類あるのはご存知でしょうか?

不動産投資の世界では、常識的なことですが、正確に理解できていないと「甘い罠」に引っかかってしまう危険性が大きくなってしまいます。

まずは、基本的な勉強をしていきましょう!

 

表面利回り(グロス)

表面利回りとは、みなんさんが実際に物件を探すときに使うポータルサイトなどで表示されているものです。

これは、年間の満室時の家賃収入を物件価格で割ったものです。

会話の中で使われる利回りも、通常であればこの表面利回りが使われます。

察しの良い方はもう気付いているかもしれませんが、冒頭でお話した高利回りで表記されている物件のほとんどは、この表面利回りです。

表面利回りの計算方法は

表面利回り=「年間の満室想定の家賃収入」÷「物件価格」×100

で簡単に出すことができます。

しかし、注意するべき点が2つあります。

まず一つ目が「満室想定の家賃収入」と言う部分です。

あくまで想定なので、悪徳な不動産業者が物件を高く売るために、空室の物件の想定家賃を上げている可能性があるのです。

そしてもう一つが「経費が度外視されている」という点です。

不動産投資は現物資産です。

固定資産税や修繕積立金など、ランニングコストが少なからずかかってしまうものです。

ですので、表面利回りだけを見て実際に運用をしてしまうと、利回りに「ずれ」が生じてしまいます。

 

実質利回り(ネット)

実質利回りは、年間の満室時の家賃収入から、経費やその他のランニングコストを引いたものを物件価格で割ったものです。

上記でご紹介した表面利回りより、正確な収益力を判断することができ、表面利回りに生じていた「ずれ」もほとんどなく計算する事ができます。

この実質利回りを見ていかないと、実際の収支を比較する事も、実際のところ収支があっているのか判断することはできないのです。

実質利回りの計算方法は

実質利回り=(「年間の想定家賃収入」-「経費」)÷(「物件価格」+「初期費用」)×100

で出すことができます。

いい比較方法あるじゃん

と思った方は多いと思います。

しかし、実はこの実質利回りの計算をするのは非常に難しいのです。

なぜなら、この経費を計算に組み込むためには立地・間取り・設備・環境・築年数から予想する必要があるからです。

さらには、実質利回りは環境の変化や急な修繕費用、空室損失費用などによって変化します。

ですので、不動産投資の初心者の方は、比較的計算のしやすい区分マンションの投資をすることをお勧めします。

高利回りマンションの実態

ほとんどが築古、地方物件

では、実際取引されている高利回りの物件はどういう物があるのでしょうか?

不動産投資サイトの楽待を見てみましょう。

色んな条件で絞り込む機能がありますので、それを使い、利回り16%以上の区分マンション(一部屋)で絞り込んでみました。

そうすると、出てく物件は都心部へ出にくい位置にある地方物件や、築年数が30年以上経っている物件、駅から徒歩20分以上ある物件がほとんどです。

もちろん全てがそうとは言い切れませんが、重要なのはキャッシュフローがでるかどうかです。

みなさんは築年数が古く、駅からも遠く、都心へのアクセスもしづらく、周りになにもないところに住みたいですか?

何かやむを得ない事情があり仕方なく住むならともかく

喜んで住みたい!

と言う方はいませんよね?

つまり、空室のリスクが他の物件と違い高いのです。

空室になると、生まれるはずのキャッシュフローが生まれず、経費だけがかさばり、「火の車」状態になってしまいます。

その状態を回避しようとリフォームや建て替え、大規模な改装工事をしたとしましょう。

その場合、別途に費用が掛かってしまうので、実質利回りは当然さがります。

つまり、リスクに対するリターンが少ないと言えるのです。

 

失敗談で学ぶ最悪の物件

それでは実際にどういった失敗例があるのかご紹介していきます。

30代会社員のKさんが購入した物件

神奈川県

駅から徒歩13分

築30年

ワンルームマンション

当時購入した金額は約450万円

想定家賃収入が7.2万円

単純に表面利回りを出すと利回り19.20%の高利回りマンションです。

実質利回りも最初の段階では15.02%と、利回り的にはいい条件と言えます。

実際、最初の段階で、すでに入居者がいたので、順調にキャッシュフローが出ていました。

その半年後の契約更新のタイミングで入居者は退去してしまいました。

そこからが想定外でした。

元々築年数が古く、駅から徒歩13分ほどの所にあった物件と言うこともあり、次の入居者がなかなか決まらなかったのです。

Kさんは色々試行錯誤し、やっとのことで次の入居者が決まりました。

しかし、入居者が見つかるのに半年ほどかかってしまい、さらには家賃も5万円まで下げてようやく決まった形でした。

高利回りを想定して購入した物件でしたが、結局その年の実質利回りは6.30%まで下がってしまったのです。

さらに、家賃収入をさげたことにより、毎月の手出しまで増えてしまいました。

Kさんは一時は売却しようとしましたが、築年数も古く、駅からも少し離れていてため、結局買い手がきまらず二束三文で手放したそうです。

 

岸田

いくら利回りが良くても、入居者がいない物件の利回りは0%です。

利回りだけを見て物件を購入した場合、この様な最悪の事態になってしまいます。

最後に

それでは、失敗しないにはどうすればいいのでしょうか?

それは、高利回りや目先の収益に惑わされないようにする事です。

周辺の家賃と比べて高い家賃設定がされているのであれば、次の更新日で入居者がつかなくなる事は予想がつきます。

しかし、やっと見つけた高利回り物件だったりすると、数字に惑わされて購入してしまう方がいます。

“目先の利益を見て、先の大きな利益を見ない”

と言う言葉があります。

周辺の家賃相場はもちろん、築年数や状況、実質利回り、周辺施設などをよく見ずに高利回りという理由だけで購入してしまうと失敗します。

安定して確実に家賃収入を得たいのであれば、そういった目先の利益に惑わされず、見極める必要があります。

弊社の方でもご相談窓口がございますので、ご気軽にご相談してください。

以上、最後まで読んでいただきありがとうございました。