こんにちは、サカマキです。
2019年の10月1日から消費税が上がりました。
増税って嫌ですよね。
まあ、今後を考えると仕方ないと諦めるしかないのですが。。
生活必需品などはまだしも、大きい買い物は消費増税の影響が大きいですよね。
先日友人から話しを受けました。
確かに購入する立地により、時期を見た方が土地や物件の価格が上下する可能性はありえます。
以前のブログにも書きましたが、2022年問題なども考えるべきかもしれませんね。
しかし、消費税は下がらないでしょうし、マイホームを所有したいのであれば所有すべきでしょう。
私は投資用物件を先に所有してからご自宅の方が、後々メリットは大きいかとは思いますが。
ところで、ご自宅を購入される際には住宅ローン減税が受けられますよね。
今回の消費増税により、変更になった点もあります。
今回はそもそも住宅ローン減税そのものや、適用条件を理解してない方もおりますので、消費増税による変更点も含めて書いていきますね。
住宅ローン減税とは？
そもそも住宅ローン減税ってどういうものなのでしょうか？
すでに理解している人も多いと思いますが、聞いた事はあるけどよくわかってない方もいます。
住宅ローン減税又は住宅ローン控除と呼ばれますが、正式には「住宅借入金等特別控除」という名前です。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末の住宅ローン残高の1％、最大で年間40万円（認定住宅等は50万円）の減税が10年間受けられるというものです。
これにより、ご自身の給与や家族構成等の状況により課税所得が決まりますが、その課税所得を下げる事ができますよね。
ご自身の所得により、控除しきれない分は住民税から控除されます。
つまり、所得税や住民税などの税金が、本来より安くなるという事です。
マイホームは高い買い物ですので、助かる制度ですね。
今回の消費増税により、どう変わったのか理解しておきましょう。
消費増税による変更点は？
2019年10月以降、消費税率10％が適用される売買においては、減税期間が3年間延長されます。
所有から11年目以降は、住宅ローン残高の1％か、建物購入価格（一般住宅4,000万円、認定住宅などは5,000万円まで）の2％を3年で割った額の低い額が控除されます。
例えば、建物の価格が4,500万円の住宅を購入した場合、2％の消費税増税分は90万円。
これを3等分した30万円と、その時点の住宅ローン残高の1％を比べて、少ない方が控除される事になります。
注意点として、「3年間の延長」は居住開始が19年の10月1日～2020年12月31日までに入居した場合に限られる点です。
また、消費税率が8％の場合や、中古住宅（売主が個人の場合）で消費税がかからない時は、控除期間は10年間のままです。
なお、2021年1月1日以降は元の住宅ローン減税制度に戻るので、ご自宅購入は上記期間内の所有がお得でしょう。
わかりやすい表を下記に添付致します。
しかし、住宅ローンで自宅購入したからといえ、すべての物件が控除対象になる訳ではありません。
そんな事にならないように、シッカリと適用条件を理解しておきましょう。
住宅ローン控除適用条件
住宅ローン控除は、どんな物件でも受けられるわけではありません。
一定の条件を満たした場合にのみ、控除が受けられるので、よくチェックしておきましょう。
物件・購入者に関する条件
・住宅の床面積（登記簿面積）が50平米以上
・床面積の2分の1以上が自分の居住用である（賃貸併用住宅の場合など）
・控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
・住宅ローンの返済期間が10年以上である
・住宅を取得後、6ヵ月以内に入居
中古住宅の場合は、上記の条件に加えて下記のものが追加されます。
・生計を一にする親族等からの購入ではないこと
・贈与されたものではないこと
また、以下の条件のいずれか１つを満たしていること
・マンションなど耐火建築物の場合、築25年以内。その他木造などの場合は築20年以内。
・一定の耐震基準を満たしている
・購入後に耐震改修工事を行い、一定の耐震基準を満たすこと。
最近では、立地の良い中古住宅を購入してリノベーションする家庭も増えています。
控除を受けたい場合は、築後年数については事前に確認が必要ですね。
また、自宅のリフォームや増築を検討している際も、規定を満たしていれば住宅ローン控除を受けることができます。
新築住宅の条件にプラスして、主な適用条件については、以下の通りになります。
・契約者自身が所有し、居住目的の家屋に対する増改築又はリフォームであること。
・工事日から6カ月以内に居住し、減税の適用を受ける各年の年末まで住んでいること。
・工事費用が100万円以上で、その2分の1以上が居住用部分の工事費用であること。
・中古住宅を新規購入でリフォームする場合は、築後20年以内の木造住宅もしくは耐火建築物の場合は築後25年以内であること。
リフォームの工事内容について、大規模な模様替えの工事、家屋の一室の床又は壁について行う修繕工事、現行の耐震基準に適合させるための修繕工事、一定のバリアフリー改修工事、一定の省エネ改修工事と、工事内容が定められていますのでハードルは高めですね。
以上が主に対象の物件に対しての適用条件です。
融資先等に関する条件
現金一括購入の方は対象外は当たり前ですが、住宅購入の借入金すべてが控除の対象となる訳ではありません。
下記のような要件を満たす必要があります。
・民間の金融機関や独立行政法人住宅引用支援機構、地方公共団体、公務員共済組合などの一定の団体や、住宅資金の長期貸付期間を行う法人、勤務先から借り入れたものであること。
・給料所得者が事業主団体から借り入れた場合は、金利が年0.2％以上であること（※役員が会社から借り入れた資金などの場合は、住宅ローン控除対象外）。
・給料所得者が事業主団体から利子の補助を受ける場合は、利子補給額を控除した後の利息が年0.2％以上であること。
・親戚などからの個人的な借入金でないこと。
・中古住宅を購入した場合は、前の所有者から引き継いだ債務ではないこと。
住宅ローン控除の対象ローンは、上記の条件を満たした長期固定金利住宅ローン「フラット35」、「民間金融機関や財形住宅融資」「地方自治体の融資」「年利0.2％以上の勤務先の融資」が対象となります。また、支払時期が不明なものは対象外となりますので注意が必要です。
まとめ
住宅ローン控除はご自宅購入には大変助かる制度ですね。
上記に記載した控除期間の延長以外にも、
・「すまい給付金」の拡充
・「次世代住宅ポイント制度」
・宅取得資金贈与も「3,000万円まで非課税」に拡大
など、他にも今回の消費増税の影響で優遇を受けられる幅も大きくなっているようです。
様々なメリットや運用を考えると、まずは投資用物件の購入をし、その後でご自宅を購入するのが理想ですが、今のタイミングでマイホームを検討するのは悪くない選択だと思います。
