自宅と投資用マンションどっちが先?失敗しない購入の仕方

不動産投資

こんにちは、サカマキです。

お客様
自宅と投資用マンションどちらも欲しいんだけど、どっちを先に買った方が良い??

消費増税の影響もあってか、最近は大変多く頂いているご質問です。

正直その方の状況にもよりますが、私は先に投資用マンションの購入をおススメします。

何故なのか?今回は失敗しない物件購入の順番に関して、お伝えしていこうと思います。

何故投資用マンションが先なのか

ご自宅の購入がきっかけで団体信用生命保険などを知り、投資用マンションにご興味を持つ方も多いです。

しかし、自宅の購入後にお問い合わせを頂く方の中には、不動産投資を当分の間は諦めざるおえない状況の方も多くいらっしゃるのです。

なぜ諦めざるおえないのでしょうか?順をおってご説明をしていきましょう。

融資額とご年収

まず、ご自宅やマンションを購入するのに現金一括購入されるセレブは滅多にいないでしょう。

皆様だいたい金融機関からの融資を受けて所有されますよね。

しかし、物件が担保になるとしても、当然ながら信用のない方には銀行も融資をしません。

ではアナタの信用でどれくらい融資を受けられるのでしょうか?

その時の指標となるのが、ご勤務先・年収・勤続・借り入れ状況等です。

金融機関によって多少異なりますが、上記項目で最大融資額や金利も変わってきます。

まずご自身がどういったプランでご所有できるのかを知る事が大事になります。

所有の仕方の注意点

ご自身の状況により融資枠も変わり、所有できる物件や件数も変わるのはご理解頂けたと思います。

ではなぜ投資用マンションを先に購入した方が良いのでしょうか?

先にご自宅を購入した場合のデメリット

・ご自身の融資枠を使いり投資用物件を所有できなくなる

・金利が高くなってしまう可能性がある

・住宅ローンの返済に追われ、他の投資や老後の対策ができなくなる

住宅ローンの場合、ご自身の給料から返済を行なっていきます。

生活費に住宅ローンの返済、税金、ファミリーマンション購入の場合は、管理費や修繕積み立て金も発生し、家計を圧迫してしまってなかなか投資ができなくなってしまう方も多いのです。

また、投資用を先に購入しておくメリットとして、節税効果を有効活用することができます。

ご自宅購入の場合も、住宅ローン控除の節税措置はありますが、投資用マンションの所有における節税とは全く別物になります。

投資用マンションを所有すると賃貸業を行う事になりますので、ご自信で事業を運営している事になります。わかり易くいえば社長になるという事です。

事業者の税金は下記の式で表せます

収益-経費=利益 ⇒ 利益に対しての課税

ご自身で事業を行なう場合、サラリーマンでは使えなかった経費も活用できるようになります。

不動産投資の場合は帳簿上の赤字を作り、損益通算によりご自身の所得を下げて取り戻した還付金を得たり、運用に必要なものであれば経費として計上する事も可能になるなどの利点もあります。なお、節税の仕組みは別記事にて記載しておりますので、詳しくはこちらの記事「節税効果が極めて高い」をご確認下さい。

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2019年7月3日

仮に住宅ローン控除を利用中の状況であっても、投資用マンション購入による節税効果は併用して受けることが可能ですから、ご年収の高い方には大きなメリットになるでしょう。

お客様
確かにそうだけど、自宅を購入すれば家賃は払わなくてすむわけだし、先に投資用を購入したら今度は自宅が購入できなくなるんじゃないの?

みなさん、そう思われるでしょう。

しかし、実際はご自宅所有と投資用マンション所有では金融機関の評価が違います。

投資用物件は収益を生み出している物件を所有しており、ローンの返済をご自身の給与から返済するのではなく、入居者の家賃から相殺していきます。

ご自宅と違い、投資用マンションは売却もし易く、収益を生む資産として考えられます。

どれくらいの収益(家賃)を取れているかも含めて相対的に評価してくれますので、後でご自宅を購入する方が、ある程度融資枠において融通を聞いてくれるケースは多いでしょう。

もちろん、融資枠のギリギリまで投資用マンションを所有してしまうと、住宅ローンが使用できないケースもありますので注意は必要です。

フラット35の活用

先ほど投資用マンションの所有で融資枠を使い切り、住宅ローンが難しくなるケースがあるとお伝えしました。

では、そういった方がご自宅を所有する為にはどうすれば良いのでしょうか?

単純に所有物件を売却し、融資枠を増やせば良いと思う方もおりますが物件の売却はタイミングにもよりますし、下手に売却すると損をしてしまう可能性があります。

売却に関して、詳しくはこちらの記事をご覧下さい。

売却失敗で大損害!?業者にダマされるな!不動産売却で得する方法

2019年9月4日

では、投資用マンションで融資枠の限界まで借りてしまった場合は、ご自宅を融資で所有する事はできないのでしょうか?

もちろん、その方の状況にもよりますが、フラット35を利用する事で融資を受けてご自宅を所有できる方法があります。

フラット35の融資審査基準は、通常の投資ローンや住宅ローンと異なります。詳しくは、弊社までお問い合わせ下さい。

まとめ

ご自身の状況にもよりますが、先に投資用のワンルームマンションを所有しておいた方がメリットは大きいかと思います。

投資用の物件を所有しておいて節税や保険の効果をいかしながら、市況をみながら売却してご自宅購入の際の頭金に活用する事も可能ではあります。

何より重要なのは、営業マンに勧められるがままに物件を所有するのではなく、しっかり自分の人生設計を営業マンに伝えた上で、ご一緒にプランを考えていく事を私はおススメします。