今、新築を買うのはハイリスク!?新築物件に隠されたカラクリとは

新築物件の抱えるリスク 不動産投資

こんにちは。フジコです。

”新築”というと誰もがキラキラとしたイメージを描くのではないでしょうか。

まだ誰も入居していない新築物件は綺麗ですし、設備も最新で魅力的ですよね。

もちろん、賃貸の面でも新築物件は人気があり、家賃が少し高くても、入居者がつきます。

新築業者の営業マンはどんなことを言うでしょうか。

新築営業マン

「設備も新しいので、当分壊れる心配はありません」

「自社で建築したマンションなので、管理も万全です」

「保証も長期間ついています」

不動産は大きな買い物なので、”新築の安心感”はとても魅力的に感じるかもしれません。

しかし「新築=魅力的で安心」というイメージで不動産投資を始めてしまうのはとても危険です。

”投資”として考えた時に、新築は本当に魅力があるのでしょうか?

謳われた安心感の裏には、知っておかなければならないカラクリがあります。

この記事では、新築不動産投資のリスクについて説明していきます。

新築物件にすべきか中古物件にすべきか悩んでいる方は是非ご覧ください。

新築の魅力とは

多くの場合、新築物件は業者が自社物件として建築し、それを販売します。

その業者の営業マンがお客様に営業をかけて、販売していくという流れです。

購入する立場からすると、新築物件にはどのような魅力があるのでしょうか。

管理体制

自社物件であるため、多くの場合、建物管理も賃貸管理も販売業者が行う場合がほとんどです。

新築業者の営業マンは

新築営業マン
「ご購入いただいた後は、賃貸の管理も建物の管理もずっと自社でやっていくので安心ですよ。ワンストップでサービスを提供できるので、お客様に手間がかかりません。」

といいます。

これはとても魅力的ですよね。

投資と言っても不動産は大きな買い物となるため、購入する立場から考えると、安心を買いたいと思う気持ちは強くあるでしょう。

設備や保証

また、新築物件は何と言っても綺麗で、設備もしばらくは壊れる心配がありません。

買って数年は、手をかけずとも安心して運用ができます。

また、瑕疵担保責任も10年間ついています。

瑕疵担保責任とは、物件に一般の人では簡単に発見できないような瑕疵(欠陥)があった場合、売主となった不動産業者が負う責任の事です。

もし新築物件を購入したあとに何か欠陥が発見された場合は、契約の解除や、代金の減額、損害賠償などを請求することができます。

何も無いに越したことはありませんが、物件にもしものことがあっても、瑕疵担保責任を業者が負ってくれるなら、無駄な心配は必要ありませんよね。

新築の魅力の裏に隠れたカラクリ

新築と中古の違い

こうやってみると、一見、新築物件はとても魅力的に思えますよね。

「とりあえず新築にしておけば安心」と思う方も多いかもしれません。

しかし、それだけで新築がいいと判断してしまうのはとても危険です。

不動産投資は中長期的な運用となるため、数年後~数十年後を想定して物件を見極める必要があります。

物件価格は適正?

2018年現在、新築物件の価格は上昇しています。

不動産業界全体としても、市況が好調で、土地の価格も緩やかに上昇しています。

そのため、中古物件の価格も横ばいか緩やかな上昇傾向にあります。

しかし、中古も上がってきているとはいえ、新築ほどの上昇ではありません。

市況全体が上がってきているなら、新築も中古も差がなく同じように上昇すると考えるのが普通ですよね。

これは、新築だけ上昇する理由があるということです。

それは何かというと、建築費の高騰です。

きっかけは東日本大震災にあります。

震災が発生し、復興が急務となり、多くの人材が復興関連事業に必要となりました。

また、安倍政権による国土強靭化計画の影響で、長期にわたってインフラの再整備などが行われたり、東京オリンピックの開催決定で建設需要はより高まっています。

2013年以降、建築費は20~30%も上昇していると言われているのです。

そのため、新築物件はいままでの建設費用ではマンションを建てられなくなってしまいました。

そうなると、費用が多くかかるため、利益が減りますよね。

しかし、利益が減ったままでは、業者はやっていけません。

そのため、値上がりした建築費でも利益が取れるよう、物件価格を上げているのです。

値上がりしすぎた新築物件

近年、新築物件の価格が上昇しているという話をしましたが、実は、物件価格は販売する業者が好き勝手に決めているわけではありません。

銀行が「この物件ならこれだけの評価を出せますよ」という評価金額を決めていて、その価格でローンを組んで物件を購入するという仕組みなのです。

その評価金額(=物件価格)はどうやって決まるかというと、物件の家賃から算出されます。

簡単に言えば、設定家賃が高ければ物件価格も高くなるということです。

ということは、新築業者は利益を確保するために高い評価金額を銀行に出してもらわなければいけないため、物件の家賃を高く設定するのです。

しかし、これは現実的に考えるとどうでしょうか?

業者の思惑により高く設定された家賃は、周辺の相場家賃とは差が生まれてしまいます。

新築の時点ではいいかもしれませんが、一度入居者が入れ替わり中古になると、吊り上げられた家賃ではなかなか入居者がつきません。

そうなると、家賃を相場に合わせて下げざるをえませんよね。

先ほど説明したように、家賃が下がるということは自ずと物件価格が下がることを意味します。

そのため、新築物件は購入してから2~3割も物件価格が下がってしまうケースもあるのです。

サブリースに騙されるな

ここまでの話で新築物件は購入後に価格が大きく下がってしまうリスクがあることはご理解いただけたかと思います。

そこで巧妙なカラクリとなるのがサブリース(賃貸保証)契約です。

サブリースとは、実際に入居者がいてもいなくても、賃料の90%程度を保証して、業者がオーナーに賃料を支払うという制度です。

お客様からしたら継続して安定的に家賃がはいるのであれば安心ですよね。

サブリースであれば、家賃設定が相場より高かろうが、気にならないかもしれません。

しかし、どこの業者も、もちろんずっと同じ金額で家賃を保証するわけではありません。

「30年家賃保証!」と謳っている業者も世の中には数多くいますが、どこの業者ももちろん数年に一度、契約内容の改定があります。

初めのうちは賃料設定が高く、安心していたとしても、契約更新時には、ガクッと家賃が下がることもよくあるのです。

適正価格の中古物件

物件価格は家賃から算出されるという話をしましたが、新築物件はまだ入居者がいないため、ある程度、業者が家賃を決めることができます。

しかし、中古物件はどうでしょうか。

何度か入居者が入れ替わり、家賃設定が相場価格で落ち着いているため、吊り上げられていない適正価格で物件を購入することができます。

また、購入後も家賃が大幅に下落する可能性が低く、ガクッと物件価格が下落してしまうリスクが少ないのです。

東京都内の厳選した物件であれば、購入から5年~20年程度は大幅に価格が下落することなく、新築と比べると短期間で利益が出しやすく、出口戦略が取りやすくなります。

修理・修繕が心配?

中古物件というと心配されるのが、設備の修理費や、物件の修繕費についてです。

たしかに、エアコンや給湯器の設備は10年~15年が経過すると壊れてしまう可能性がたかくなります。

壊れてしまった場合は、修理が必要となりますが、ワンルーム用のエアコンは1台2~3万程度、給湯器は1台7~8万程度となります。

これが10年~15年に一度あるか無いかの頻度です。

運用に影響を及ぼすほど高価な修理ではないのではないでしょうか。

また、物件の修繕費についても、毎月の家賃から積み立てているため、大規模修繕を行ったからといって、大きな出費が必要となるものではありません。

まとめ

新築物件においても中古物件においても、それぞれメリットデメリットがあります。

しかし、物件価格が値上がりしている今、新築物件を購入するのはリスクが高いといえます。

もし、購入から数年のうちに家賃が大幅に下がっていってしまえば、はじめに描いた投資計画や月々の収支も変わってきてしまいます。

これが数年前であればまた状況も違ったかもしれません。

新築物件だと投資が失敗してしまうとは言いませんが、利益を出すのが中古よりも遅く、必要な自己資金の額が中古よりも多くなってしまう可能性があります。

そのため、投資としての成功をより確実に狙うためには、中古物件が向いていると私は思っています。

より中古のメリットを知りたい方はこちらをご覧ください。

また、自分にはどんな投資計画が合うのかわからないという方のご相談も承っております。

ご覧いただきありがとうございました。