新築or中古?初心者が不動産投資を始めるなら○○です!

不動産投資

こんにちは、岸田です。

先日、お会いしたお客様に

お客様I
新築と中古って結局どっちがいいの?

という質問をいただきました。

確かに、中古と新築では色々と違う部分がでてきますよね。

自分が住む家を買う時も、新築か中古かは重要な部分になってくると思います。

絶対に、新築じゃないと住みたくない!

というこだわりを持っている人も、いらっしゃると思います。

実際、投資用の物件を購入する際も、新築か中古かという部分は、重要な要素です。

では、どちらの方が良いのでしょうか?

結論から言うと、中古の方が運用性は高いと言えます。

むしろ、いきなり新築マンションに投資してしまうと、失敗してしまう危険性がグッと上がってしまいます。

なぜでしょうか?

今回はこういった疑問を解決していきます。

投資用の新築マンションを買おうと思っている方や、これから物件を決める段階の方は参考になる内容です。

是非最後までご覧になってください!

新築マンションに潜む罠

見た目は中古に比べてキレイで、高い家賃収入や、高い節税効果が新築マンションの特徴です。

収支も良く、新築マンションの方が良い!

と言ってくる業者マンはたくさんいます。

しかし、これが新築マンションの最大の罠で、この罠に引っかかって失敗する素人大家さんが急増しています。

 

家賃や物件価格が大幅に下がるリスクがある

新築を販売する業者の中で、とても良い収支で提案してくる業者がいます。

具体的には、ローンやその他経費、金利を差っ引いて月々1万円位プラス収支といった感じです。

正直、中古とあまり変わらない収支です。

だったら新しい物件を持った方が良い

と思われるのが当たり前だと思います。

しかし、これは新築だからこそ成り立つ収支です。

最初の入居者が出た瞬間、その物件は新築物件では無くなってしまいます。

その結果、家賃を大幅に下げないと、入居者が中々付きにくくなってしまいます。

岸田
新築でもないのに、他の新築マンションと同じ家賃の物件に住みたいとは思わないですよね。

もちろん、立地や時代によって違いますが、ほとんどの場合家賃がグッと下がる傾向にあります。

家賃と同様に、売却する時の価格も、家賃収入と同様で大幅に下がってしまいます。

つまり、売却益も見込めないのです。

 

高い節税効果は直ぐに失われてしまう

さらに、新築マンションの最大のメリットである、高い節税効果は数年で中古と変わらなくなります。

なぜなら、新築マンションが中古より節税効果があるのは、最初に掛かる経費が多いからです。

逆に言えば、初期費用が多くかかってしまうのです。

というのも、新築マンションを購入する場合、管理費・準備費・修繕積立基金を余分に払わなければなりません。

岸田
建てたその年に大規模な災害で修繕する必要があった場合、ある程度のプール金が無いと、支払いが遅れ、入居者さんが困ってしまいますよね。

なので、ある程度の修繕積立金や管理費を、最初の段階で補填しなければならないのです。

この最初にかかる諸費用は、経費計上することができ、後々税金還付として戻ってきます。

これが、新築マンションが高い節税効果を発揮する仕組みです。

これは初期費用であって、翌年以降はかからない費用です。

つまり、高い節税効果が期待できるのは最初の数年程度。

数年後からは、中古マンションと節税効果の差はなくなります。

 

新築マンションにいきなり手をだすとこうなる

では実際、新築マンションを購入して、失敗している人はどの様に失敗しているのでしょうか?

一番の原因は、上記でもご紹介した、家賃や資産価値の下落による失敗です。

不動産に限った話ではありませんが、誰も使ってない新しい物は、値段が高くなる傾向にありますよね。

実際、新築マンションの場合も、新築プレミアのようなものが付いています。

ですので、通常の家賃相場より、高い値段の家賃収入を得る事ができます。

これが最大の罠で、一度住んでしまうとそのプレミアは、失われてしまうのです。

そうすると、高い家賃のままでは入居者が入らなくなり、家賃を下げるしか無くなってしまいます。

家賃を下げた事によって、収支が合わなくなってしまい、出費だけが増え、どんどんマイナス部分が増えていきます。

まさに収支は火の車状態です。

不動産を所有していては、家計を圧迫し続けるので、売却しないと破産してしまう状況にまで追い込まれます。

しかし、新築プレミアは失われているので、当然元の値段で売ることはできません。

その結果・・・。

安価で売却するしか無くなってしまい、不動産投資は失敗に終わってしまうのです。

そんなケースが最近増えてきています。

 

中古マンションが初心者におススメな理由

ここまで、新築マンションの危険性を紹介してきましたが、中古マンションだと、どの様なメリットがあるのでしょうか?

 

資産価値が下がりにくい

中古マンション一番のメリットは、新築とは逆に、値崩れしにくいという部分です。

なぜなら、中古マンションは、立地や利便性、デザイン性などを加味したうえで価格がきめられているからです。

そのため、新築と比べて安価で購入ができ、値崩れしにくいのです。

また、賃貸需要の大きな地域を選ぶことで、安定的かつ、中長期的に運用することができます。

ですので、高い利益を得る事ができ、やり方次第では、将来的に資産数億円、というのも夢ではありません。

実際、築5年の物件を購入して10年後、売却した時に購入した金額と全く同じ値段で売れた。

というケースはとても多く、新築マンションとは違い、売却益も狙う事ができます。

物件の場所についてはこちの記事が参考になります。

地方or都心?不動産投資で失敗しない人の考え方とは?

2018年9月20日

 

立地が良い物件が多い

加えて、中古マンションには、好立地である場合が多いというメリットがあります。

というのも、投資の対象となるような主要駅近くの土地が全然足りていないのです。

新しいマンションを建てる場合、駅から近くに建てようとしても、土地が足りなくて建てることができません。

さらに東京都では、ワンルーム規制法という条例が新たにできた関係で、ワンルームマンションを建てる条件が厳しくなっています。

区によって条件は違いますが、25平米以下の物件に希少価値が生まれつつあります。

しかし、中古マンションであれば、こういった問題に関係なく購入する事ができます。

当たり前のことですが、もう既に建っているからです。

実はこのワンルーム規制法、新しく建てられるマンションのみを対象にしたもので、既に建てられた物件に関しては対象外なのです。

なので、規制前、もしくは規制直後の物件が多い中古市場では、好立地マンションが出回る事が多いのです。

 

安定した家賃収入

さらに、中古マンションは、家賃の下落率が少ないと言われています。

やはりこれも、中古ならではの特徴です。

というのも、上記で資産価値が下がりにくい。

という話をしたと思いますが、資産価値が下がらないということは、家賃も下がらないということに直結します。

なぜなら、資産価値を決めているのは、我々不動産業者でも、世間でもなく、金融機関だからです。

実は、投資用の不動産に限った話でいえば、家賃がいくら取れるか、立地、入居者がいるかどうかなどの要素で、金融機関の融資額が決まります。

その、金融機関の評価をもとに、物件の価格は決まってくるのです。

つまり、

資産価値が低下しないという事=家賃収入が下っていない

と言えるのです。

世間一般的にはあまり知れらていない事です。

家賃が下がらない事により、収支のバランスが保たれ、10年、20年スパンの長期的な投資が可能です。

 

最後に

このように、投資という観点から見ると、新築で始めるメリットは、新しくて気持ちいい。

ということ位しかなく、むしろ危険性の方が多いのです。

ですので、中古と新築の二つの選択肢がある場合、中古を選んだ方が、成功する確率はグッとあがります。

一方で、どうしても新築がいい。

という拘りをお持ちの方も、中にはいらっしゃると思います。

自分が住む場合、この拘りを優先しても、なんの問題もありません。

むしろ優先すべきだと思います。

しかし、投資用のマンションとなれば話は別です。

あくまで人に貸すものですので、そういった拘りを一旦忘れて、割り切る事が大切です。

以上最後まで読んでいただきありがとうございました。

ご質問等あれば、お気軽にご相談ください。