投資不動産は築年数が古すぎると売れない!?売却の基準とは?

不動産投資

どうも、岸田です。

最近不動産の価格が上昇してきてますね。

その一方で、不動産を売却を考える方は多いのではないでしょうか。

実際、ここ最近売却のお話を頂くことが非常に多くなってきました。

岸田
オリンピック前に売却を考える方が多い傾向にありますね。

しかし、いくら値段が上がっているからと言って、適切なタイミング以外で売却してしまうと、大損するのってご存知でしょうか。

あまり知られていないことですが、持つ物件によって、その売却のタイミングは様々です。

ここを間違えてしまうと、せっかく運用してきた努力が水の泡になってしまいます。

そこで、どのタイミングで売却すればいいのか。

と言う部分を今回はご紹介していきます。

今売却をしようと思っている方よりは、不動産投資を考えている方の方が読んでいただきたい内容になっています。

というのも不動産では売却のタイミング、つまり出口戦略が非常に重要になってくるからです。

是非、最後までご覧になってください。

では、さっそくご紹介していきます。

 

その1ローンの残債

まず、最初に見ければいけないのがローンの残債です。

金融機関で融資を組むと、返済計画表というのが金融機関から自宅へ届きます。

ゴミ箱へ捨ててしまう方もいらっしゃるのですが、必ず取っておいてください。

不動産を運用する上でかなり重要です!

これを見れば何年後の何月にどれくらい残っているか。

という部分が明確に記載されているので、この時期に売るとしたらどれくらいの残債を相殺しなければいけないかが一目でわかります。

それにより、ある程度売却の目処が立てるのです。

では、実際どこで損益分岐点がでるのか。

イメージしやすいと思うので、下記の表をご覧ください。

上記の図は、縦が残債、横が時間軸です。

このように、45年に向けて残債が減っていきます。

そこに不動産の売却時の価格の線と、その線が交わる点が損益分岐点になります。

東京23区の中古マンションの場合下記の表のようになります。

東京の中古マンションの場合、売却時の価格というのは、そこまで大きく下がるものではありません。

ですので、上記のようになだらかに下がっていきます。

この損益分岐点より後になればなるほど、売却時の利益はどんどん上がってきます。

岸田
中古の区分マンションだと、大体5年〜10年ほどで利益がある程度確定できると言われています。

しかし、一点注意していただきたいのが築25年を超える場合です。

このタイミングで価格がガクッと落ちてしまいます。

築25年を過ぎてしまうと、一気にローンの評価が付きにくくなり、このタイミングで価格がガクッと落ちてしまいます。

ですので、マンションを買う際には築15年までの物件を選ぶことをお勧めいたします。

 

その2売却時の税金

次に考えていただきたいのが、売却時にかかる税金です。

売却時にかかる税金は2段階に分かれています。

短期譲渡と長期譲渡です。

短期譲渡は5年以内の場合、長期譲渡はそれ以上所有した場合に適応されます

具体的な課税対象額が、短期保有の場合売却益の39,63%が課税対象に、長期保有の場合は20,315%が対象になります。

このように、短期所有時に売却するか、長期保有時に売却するかで、倍近く税金が違います。

ですので、異常なほど急激に不動産の価格が上昇しない限り、長期保有で売却した方がお得なんです。

つまり、物件を所有した場合、最低でも5年以上は所有することを見越して購入する必要があります。

上記の物件保有の期間ですが、所有してから5年以上経てば長期譲渡の税率に変わる。

というわけではありません。

実は、1月1日時点で何年保有したかによって判断されます。

売却の際はご注意ください。

 

その3減価償却費

では、長期保有なら築25年になるまで持ち続けた方が利益がたくさん上がっていいのか。

というと、そういうわけではありません。

というのも、節税の効果が年々薄れてくるので、長く持ち過ぎてしまうと、逆に納税しなければならなくなってきます。

その、一番の原因が減価償却費です。

減価償却費とは、長期にわたって使用する固定資産に対して、長期的に経費として形状できる仕組みです。

もちろん、不動産にもこの減価償却費が適法され、その効果で帳簿上だけの赤字を作り節税をしていきます。

しかし、減価償却費には国で決められた期間があり、その期間内に全て償却しなければならない。

という決まりがあります。

つまり、一定の期間までは赤字が作りやすく節税できますが、その期間を超えると節税がしにくくなってしまいます。

また、意外と知られていないのが、不動産を減価償却する場合、躯体と設備に分けなければなりません。

なぜなら、躯体(マンション自体)の部分と、設備(給湯器など)は償却期間が違うからです。

耐用年数が、躯体(鉄筋コンクリート造りの場合)が47年、設備が15年と期間がちがうため、減価償却が最大化できる期間が限られてきます。

具体的には下記の計算をして償却期間を計算します。

償却期間の計算方法
償却期間−築年数+築年数×0,2=償却期間

築10年の鉄筋コンクリート造のマンションだと、下記のようになります。

躯体
47−10+10×0,2=39年

設備
15−10+10×0,2=7年

見てもらえば一目瞭然ですが、築10年の物件を購入した場合、約7年ほどで節税効果が薄れてしまうのです。

つまり、不動産の利益を最大化するためには、7年をを目処に物件を入れ替える必要があります。

 

まとめ

この様に、不動産を売却するには様々な示唆があります。

全てをまとめると、築15年以内の物件を5年〜10年ほど運用して利益を確定させる。

という出口が一番綺麗な形です。

しかし、そこまで教えてくれる営業マンは全体の数%しかいないのが現状です。

逆に考えれば、できない営業マンとできる営業マンを判断する事も出来ます。

つまり、売却のことについて、知っているか知らないかでは、利益が大きく変わってきます。

なので、冒頭でも伝えましたが、物件を持つ前の人向けの記事だったわけですが・・・(笑)

ただ、すでに物件を持っている方でも遅くはありません。

というのも、利益を確定するタイミングさえ間違えなければ、赤字になることはほとんどないからです。

ですので、売却を考えてる方は是非、返済比率表をご覧になってみてください。

以上、最後までご覧いただきありがとうございました!