その業者大丈夫?投資不動産の資産価値は管理が全てですよ!

不動産投資

こんにちは、岸田です。

先日、お客様のお知り合いの方から

空室が多すぎて、全然回らないから物件を売却したい

という依頼を頂きました。

結論から言うと、実はこの物件を買い取ることはしませんでした。

というのも、実際物件の立地が悪いというわけではなく、賃貸管理が原因だったからです。

あまり知られていませんが、動産投資で継続的で安定的に家賃収入を得るためには、賃貸管理がとても重要になってきます。

もし、ずさんな管理のせいで空室率が高くなってしまうと、家賃を下げざるえません。

つまり、資産価値が低下してしまうのです。

実際、物件を決める際に、

管理形態ってどうなってますか?

と、質問を投げかけてくるお客様はほとんどいらっしゃいません。

これは、とても危険な状態です。

決して大げさな話ではなく、実際に手放さざる得ない状況に陥ってる大家さんは、数多く存在しています。

そこで、今回は物件の賃貸管理に関してご紹介していきます。

投資用不動産の購入を考えてる方や、運用で思い通りに行っていない方に向けた記事になっています。

是非最後までご覧になってください!

 

管理会社の仕事とは?

では、実際管理会社とはどのような仕事をしているのでしょうか?

細かく分けると様々な内容がありますが、大きく分けると3つあります。

まずはその部分を明確にしていきましょう。

入居者募集

まず、一つ目が入居者の募集です。

これは、所有物件の空室率と直接的に関係しています。

なぜなら、ここが弱いと入居者が入れ替わる時の空室期間が間延びしてしまうからです。

通常、入居者の入れ替わり時に修繕工事等がない場合、平均すると半月程度かかります。

この期間が1ヶ月、2ヶ月と間延びしてしまうと、必然的に空室率が上がってしまいます。

管理会社を選ぶ一つの基準となるでしょう。

入居者管理

二つ目が、入居者の管理です。

主にクレーム処理や、更新の通知など、煩わしい作業を受け持ってくれます。

実は、この作業も入居率に大きく関わってくる部分なんです。

というのも、更新率が大きく左右されるからです。

賃貸に住んだことのある方だったら、ある程度イメージ付きやすいかもしれませんが、賃貸の更新は2年に一度あります。

一般的に、賃貸の業界では平均すると3年と言われています。

しかし、入居者の管理次第では大きく変動することがあります。

自分が住む場合を考えていただけると、わかりやすいと思います。

例えば、めちゃくちゃ管理がずさんで、問い合わせの電話をしても対応してもらえない。

なんて不動産屋さんに当たったら、次更新しようなんて思いませんよね。

岸田
実際、僕も今の賃貸に移る原因となったのが、この管理会社が主な原因でした。

電話で問い合わせても回答が無いのはざらで、決め手になったのは大家さんと僕の持ってる契約書が別物だった時ですね(笑)

まだ契約して1年しか経ってなかったのですが、流石に不信感を覚え退去しました。

この様な話がざらにありますので、入居者の管理は非常に重要なのです。

契約前に、更新率などを見てみると一つの示唆になるでしょう。

家賃等集金

三つ目が、家賃の集金です。

これは、やっている業者もあれば、やっていない業者もあります。

業務内容としては入居者と大家さんの間に立って、家賃のやりとりをする事です。

入居率や資産価値の低下の面ではそれほど重要視する部分ではありませんが・・・。

集金代行をやっている業者を選ぶことをお勧めします。

というのも、家賃の集金には未払いの家賃の集金も含まれているからです。

そこまで頻繁にある話ではありませんが、家賃を未納にする入居者さんがごく稀にいらっしゃいます。

そんな時、間に業者が入ってくるれると滞りなく支払われる事が多いのですが、大家さんから直接言ってしまうとトラブルに繋がってしまいます。

おそらく、専業で大家業をやられる方以外だと、貴重な休日の時間をそこに当てないとならなくなります。

ですので、余計な時間を使いたく無い方は、集金代行のサービスをしている管理業者をおすすめします!

 

管理会社を見極める3つのポイントとは?

次に、管理会社を見極める為の具体的なポイントをご紹介していきます。

入居者の募集方法

賃貸管理において最も重要なことは、いかに短い期間で賃貸付けができるかどうかです。

つまり、退去が決まってからいかにスピーディに動ける工夫をしているか、という部分を見ていけばいいわけです。

具体的には、退去申請を何日前にもらっているかがポイントになります。

なぜなら退去申請だされれば、いつ退去するかが明確になるので、逆算して入居者を募集する事ができるからです。

この期間が長ければ長いほど、入居者募集に使える期間は長くなります。

業界内で最も多いのが1ヶ月前申告です。

賃貸に住まれてる方のほとんどが、賃貸業者からこの様な説明を受けてるのではないでしょうか。

しかし、僕個人的な意見では1ヶ月前だと少し短いと思っています。

というのも、引越しを考える方のほとんどは、

直ぐに引っ越したい。

というよりかは、少し余裕を持って引越しを考えますよね。

平均すると1ヶ月〜1ヶ月半前位に探し出します。

すると、例えば1ヶ月前から入居を募集して、2週間後に決まったとしても、結局2週間〜1ヶ月ほど空室になってしまいますよね。

ですので、僕のおすすめは2ヶ月前申告をしている業者です。

岸田
まだそこまで多くはありませんが、個人的には入居率を上げる絶対条件だと思っています。

休みの有無と、休みの時の対応

次に見ていただきたいのが会社全体での休みがあるかどうかです。

よく、路面店の不動産屋で定休日があるところがありますが、実は会社全体としては休んでいない場合がほとんどです。

なぜなら、入居者さんの急なトラブルや、大家さんからの問い合わせ、新しい入居の問い合わせに対応する為です。

実は、一つの管理会社には複数の不動産賃貸業者が関わっており、会社が休みの時でも問い合わせの電話はガンガンなっています。

しかし会社全体で休みがある業者だと、その対応が遅れてしまい、内見などの対応ができなかったりします。

たった1日の休みでも、貴重な入居者募集の機会を大きく失う事になります。

ですので管理を頼もうか迷っている場合、休日があるかどうかと、休日時の対応は絶対に聞いておきましょう。

大家さんの利益を考えてるかどうか

最後に、一番重要なポイントですが、しっかり大家さんの利益を考えてるかどうかです。

一番顕著に現れるのが、入居者募集時の賃料です。

例えば、同じエリアで間取りの変わらず、賃料が5000円違う物件を管理していたとします。

そのまま入居者を募集してしまうと、いつまで経っても入居者は付きません。

ですので、適正な賃料のアドバイスをしてくれるかどうか。

という部分が非常に重要になってきます。

僕の様な不動産のプロが見れば一目瞭然なことでも、専門的な知識を持っていないと、よくわかりません。

そうしたところを管理業者がやってくれるかどうかが重要になります。

さらに、入居者募集時の価格表記も工夫がされているかどうか。

という部分も選ぶポイントとしてはいいでしょう。

最近ではインターネットでの入居者募集が一般的になってきましたが、しっかり検索条件に引っかかりやすく掲示する事ができます。

サイトを見たことのある方は必ず見た事があると思いますが、家賃とは別に管理費が別途毎月かかってきますよね。

岸田
実はあれって、完全に募集側のさじ加減なんです。

というのも、管理費といっても特にオーナーさんがそれを誰かに支払っているわけではなく、管理費と家賃の合算が丸々オーナーさんに入ってきます。

例えば82000円の家賃の物件を募集するとします。

そのままの価格で募集してしまうと、8万円以下で探している方にはヒットしませんよね。

しかし、家賃75000円、管理費7000円で募集すると検索に引っかかります。

実際に支払う値段は変わらないのに、この様な工夫をする事で入居率はぐっと上がってきます。

ですので、家賃と管理費の割合を変えて募集してくれる業者かどうか。

も見極める重要なポイントになります。

 

最後に

いかがだったでしょうか。

意外と管理に対して甘く見ていて、はっとして方も多かったのではないでしょうか。

今投資用不動産の購入を考えてる方は是非、管理形態の事について聞いてみてください。

もし、自社で管理している会社の場合、その部分を細かく見る事で、本当にお客様の事を考えてる会社かどうかを見極める要素にもなります。

ですので契約前に確認する事をおすすめします。

また、もうすでに購入されている方でも、今の管理体系がダメだからといって、気を重くする必要は全くありません。

というのも、管理会社は途中で帰る事が容易にできるからです。

まずは今の管理形態を見直して見ましょう。

今からでも決して遅くはありません。

重要なのは、そこに視点を向けてみる事です。

そうすれば、運用の幅が広がり、この業者に任せて大丈夫かどうかが見えてくるでしょう。

以上、最後まで読んでいただきありがとうございました!