現物不動産とREIT結局お金が増えるのはどっち?

不動産投資

あなたは「NISA」を知っていますか?

最近ニュースやチラシでよく見るので、名前くらいは、、、

とおっしゃる方が多いと思います。

NISAとは、金融庁からのお墨付きの投資信託で、国の方針として投資で資産形成をしていきましょう、という経緯で作られた物です。

そんな中

NISAのJ-REITって不動産投資信託の事だよね?現物不動産とJ-REIT、実際どっちがいいの?

と相談をされる事が多くなりました。

そもそも投資委託の不動産と現物の不動産は別物だと、私は考えています。

それぞれメリット・デメリットが違い、投資商品としての特性も違うからです。

そこで今回は、不動産投資信託(REIT)と現物不動産投資の違いを比較していきます。

REITと現物不動産それぞれの特徴

REITと現物不動産の特徴をご紹介します。

まずはざっくりと2つの投資商品について知っていきましょう。

REIT

REITとは「Real Estate Invesment Trust」の略で、不動産投資信託という意味で使われています。

REITはもともとアメリカで誕生した制度で、現在では多くの海外市場で上場していて、日本で上場しているREITは「J-REIT」と呼ばれています。

基本的にはみんなで投資をしている物件からでた運営利益を、分配と言う形で配分されます。

主なメリット

・少ない金額から購入できる

不動産投資にも関わらず、商品によっては数千円程度から始めることができます。

・複数の不動産への分散投資によりリスクを軽減できる。

REITは少額から購入ができるので、同時に複数の物件に少しずつ投資して、リスクを分散することができます。

・流動性が高い

REITは日々変動価格をリアルタイムで知ることができ、購入や売却注文はいつでも自由に行うことができます。

数千万円のREITでもすぐ売却ができ、売却3営業日後に料金が振り込まれます。

主なデメリット

・現物所有ができない

同じ不動産投資でも、REITは「金融資産」であり、その不動産の所有権は別の会社にあります。

・倒産のリスク

REITは一般の法人と同じように、倒産するリスクも考えられます。

株券と一緒で、万が一倒産してしまうと購入したREITは紙切れ同然になってしまう可能性があります。

・上場廃止のリスク

REITは証券取引所で取引する必要があり、万が一証券取引所が定める上場基準に接触し上場廃止となった場合、取引ができなくなってしまうリスクがあります。

この場合も倒産のリスクと同じで、REITが紙切れ同然になってしまう可能性があります。

・価格下落、分配金下落のリスク

REITはあくまでリスクのある投資商品ですので、マーケットの動向次第では、元本割れが起こることがあります。

また、金利の上昇により日払い利息の増加、大口テナントの退去及び自然災害の発生等によって、分配金が減少し、その結果として価格が下落する可能性もあります。

 

現物不動産

現物不動産はその名の通り、実際にある建物を購入し、運用していく不動産投資です。

主に家賃収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)を狙っていく投資です。

主なメリット

・現物資産が残る

購入した物件その実物の資産がゼロになることはないという、他の投資商品に無い特性があります。

・相続・贈与税対策になる

不動産は、相続税の基準となる評価額は現金の評価額より低く評価されるので、相続・贈与税が少なく抑えることができます。

・借り入れによるレバレッジができる

数多い投資商品の中で、唯一その商品自体を担保にし、金融機関から借り入れする事ができます。

それにより、少ない自己資金から不動産を購入する事が可能です。

・節税効果がある

現物不動産は累進課税といい、自分の所得と合算して確定申告ができるため、不動産投資で出た費用を経費計上する事ができます。

主なデメリット

・空室のリスク

不動産投資の最も大きなリスクとして空室のリスクが挙げられます。

もし空室になって家賃収入が入ってこない月であっても、ローンの返済や管理費の支払いをしなければならないので、負担が大きくなってしまいます。

・金利上昇のリスク

ローンの返済期間中に金利が上昇してしまうと、返済額が増えるというリスクが考えられます。

・家賃下落のリスク

建物の築年数が古くなったり、需要の低下などの理由で家賃が下落するリスクも考えられます。

徹底比較!REITと現物不動産の違い

REITと現物不動産は同じ不動産でも、その特性はそれぞれ異なる事がわかったと思います。

それでは次に、2つを比較して大きく違う要素を3つご紹介していきます。

資金

現物不動産・・・業者を通せば、実質的には自己資金は不要

REIT・・・・・・商品によっては1口数千円から購入可能

皆さん以外に思われると思いますが、実は現物資産の方が、自己資金が掛からない場合があります。

というのも、物件自体を担保に融資が可能で、物件の評価が高い場合フルローンで銀行から融資を受けることができます。

それにより、手出しが実質0円で始めることが可能です。

REITはもちろん銀行からの融資は受けることができませんが、レバレッジは3倍程度ならかける事ができます。

 

課税・節税

現物不動産・・・固定資産税、都市計画税など。減価償却や諸経費での節税が可能。確定申告が必要

REIT・・・・・・所得税、住民税など(NISAなら0円)。節税は不可能。確定申告は不要

現物不動産の方がより多くの税金がかかります。

しかし現物不動産は累進課税なので、それらの税金を経費計上することができます。

さらに、減価償却費や金利と言った諸費用も経費計上する事ができるので、帳簿上を赤字にすることができ、節税効果につながります。

一方REITは配当所得・売却益ともに分離課税で、所得税と住民税を合わせて20%です。

またNISAを利用すれば、年間120万円までは非課税の対象となります。

課せられる税金の額はREITの方が少ないですが、節税効果があるのは現物不動産だけです。

管理

現物不動産・・・自分で管理

REIT・・・・・・不動産法人という、いわゆる投資委託会社

これは当然な事なのですが、REITの場合、自分で管理する事ができません。

管理しなくていいので、楽でいいと思う方もいると思います。

しかし「REITの経営は甘い」とも言われており、コスト削減の努力もあまり見られない、と言うケースも存在します。

現物不動産は、自分の裁量で部屋のリフォームやリノベーションを行うことができ、自分の戦略を組み込むことが可能です。

結局どっちを選べばいいの?

私の個人的な意見としては、REITを選ぶ理由が特にないので現物不動産を選びます。

仮にREITを保有するにしても、海外REITを少量保有する程度で十分だと考えています。

その理由は3つあります。

利回りが低い

特にJ-REITの関しては、リーマンショック後などの特定の時期を除いて利回りが低く、投資対象としての魅力が低いと言えます。

平時においては、大きなレバレッジが効かせることができる、現物不動産の方が魅力的です。

現金を使わなければならい

株式やFXと同じで現金購入が前提であり、資産形成を一気に加速させることはできません。

現物不動産だと、銀行から融資が受けれるので、自己資金を使わずに一気に大きな資産を形成することができます。

自分で管理ができない

上記でもお話した通り、REITは物件を自分で管理できません。

現物不動産のように自分でアレンジして高値で売り抜けるなどの裁量の余地が小さいと言えます。

以上の理由から私は現物不動産を選びます。

平時においては、REITは株式よりも魅力的とは思えません。

米国株を中心とした先進国株に投資した方が無難だと思います。

岸田
リーマンショック後などに「短期的」な投資としてなら、大きな利益を生み出す可能性があるので、REITを選んでも良いと思います。

最後に

冒頭でもお話した通り、REITと現物不動産はそもそもの物が違う、と言うのがご理解いただけたでしょうか?

わかりやすくまとめると、REITの基本的な考え方は

REIT
みんなでお金を出しあって不動産を買い、みんなでキャッシュフローを分けよう

というもので、一方現物不動産の基本的な考え方は

現物
他人のお金を使って、自分のお金を増やそう

というものです。

最終的に大きな利益を出せる可能性があるのは現物不動産と言えます。

しかし、不動産投資の入り口として、まずは少額のREITから初めてもるのも1つの手だと思います。

実際REITをやっている人で、そこから不動産に興味が湧き、現物不動産に切り替える人もたくさんいます。

ただ、現物不動産は管理や運用などの知識が必要不可欠です。

ですので、セミナーなどに出てある程度勉強してから始めるのが無難だと思います。

もし、ご質問等ございましたらお気軽にご相談ください。