地方or都心?不動産投資で失敗しない人の考え方とは?

不動産投資

突然ですが、あなたが不動産投資をする場合「地方の物件」と「都心の物件」どちらがいいと思いますか?

この質問をすると、意見が2つに分かれると思います。

というのも、個人の価値観や考え方によって分かれる事柄なので、それぞれ違った意見になるのです。

実は、この事については、昔から議論されてきました。

そこで気になるのは、不動産投資で失敗しない人はどちらを選ぶのか。

だと思います。

結論からいうと「都心の物件」を選びます。

もちろん、個人個人で考え方が違うので、100%都内の物件を選ぶ訳ではありません。

しかし、投資で失敗しない人の考え方としては「リスクを最小限に抑える」という考え方が最も多く、「地方の物件」か「都心の物件」という選択を迫られた時、「都心の物件」を選ぶ方が多いのです。

そこで今回は、「地方の物件」と「都心の物件」と違いを比較して、なぜ「都心の物件」のリスクが少ないのかをご紹介していきます。

「地方の物件」を購入しようとしている方や、投資を失敗したくない方は、是非一度読んでみてください。

全く別物!都心と地方の違いとは?

投資家の中では、そもそも都内と地方では別物という考え方を持っている人が多数を占めています。

地方物件は「多少のリスクを負っても、高利回りでガンガンキャッシュフローを産み出す」

逆に都心物件は「リスクを極力減らし、安定してキャッシュフローを産み出す」

という性質があるからです。

まずは、その違いについてご紹介していきます。

 

利回りの違い

まず、大きく違う要素の一つが「利回り」です。

都心での平均的な利回りは5~7%と言われているのに対し、地方の平均は13%前後と言われており、地域によっては15%近になることがあります。

つまり、「都内の物件」より「地方の物件」の方が高利回りと言えます。

さらに、地方だといわゆる高利回り物件と呼ばれているものが多数存在していて、利回り50%を軽く超える物件が多数存在しています。

もちろん都心であっても、訳あり物件や競売物件など、高利回り物件は存在していますが、地方の方が物件の数が圧倒的に多く、利回りも高いです。

 

流動性の違い

次に、現金化する時にかかる時間が違います。

現金化する時にかかる時間の事を「流動性」といい、一般的に不動産市場は流動性が低いと言われています。

というのも、売りたいのに買ってくれる人が見つからない、という事が不動産市場では頻繁に起こるのです。

確かに、数千万円するマンションを、コンビニで買いものする感覚でポンポン買う人はいないですよね?

しかし、都心の物件に限れば流動性が高いと言えます。

なぜなら需要が高く、中古市場ができあがっているからです。

わかりやすく言うと、ほしい人がいっぱいいて、売る人もいっぱいいるからすぐ売れる、という訳です。

なぜ、そんなことが起こるのでしょうか?

是非続きをご覧ください。

最大のリスクは空室のリスク!都心で物件を持つだけのリスク回避術

都心は地方に比べ絶対的に人口が多い

不動産投資をするにあたって一番考えなければいけないのが、借り手が付くか付かないかです。

どんなに利回りが高い物件であっても、部屋が空室であれば、利回り0%になってしまいます。

人口の多い都心では入居希望者も必然的に多くなるので、入居率が高くなります。

特に立地やデザインなどの条件が良いと、それだけで入居希望者が殺到する事も珍しくはありません。

例えば、有名な〇〇駅から徒歩5分という事実だけでブランド化されるのです

確かに都心だと人口は多いけど、日本の人口は減っているのでは?

と思われた方もいると思います。

確かに、今日本では少子高齢化による人口減少が問題になっています。

しかし、都心部に関しては年々人口が増加しており、今後も増え続ける予想がされており、一方で、地方では入居者を集めるのが難しい傾向にあります。

特に最近地方では、都市開発などで新しいマンションやアパートが次々に建てられているので、他の物件との差別化が難しいのです。

そのうえ人口が徐々に減ってきているので、さらに入居者を集めるのは難しくなると予想されています。

 

東京のワンルームマンションの需要と供給

都心の中でも特に「東京23区」の「ワンルームマンション」という条件を追加すれば、さらに空室のリスクを抑えることができます。

地方や、その他の都市部の単独世帯割合は25.4~38.2%と差はあるものの、そこまで断トツで高いものや低いものはありません。

一方、東京都の単独世帯割合は47.3%と断トツで高く、需要に供給が追い付いていない状況です。

というのも、単身世帯者数が年間約4.6万世帯で増加しているにも関わらず、ワンルームマンションの販売戸数は年間約7000戸しかないのです。

都内のオシャレな街に住みたいけど、家賃が高くて住めない

という声を街中でよく聞きますが、まさにこれが原因です。

住みたくても住めない。

そんな状況になりつつあるのです。

今後もこの状況は続いていくと予想されます。

 

資産価値低下のリスク!都心の物件が値崩れしないカラクリ

物件の土地と上物の割合

不動産の価格を構成する要素が2種類あるのはご存知でしょうか?

それは、土地代と建物代です。

実は都心の物件が値崩れしない理由には、この割合が関係しているのです。

もちろん、都心と地方だと、土地の価格が全然違うので、土地と建物の割合が変わってきます。

都心だと人口密度が高く、土地の価格が高いので、土地代の割合が高く、物件の割合が低くなります。

逆に地方は人口密度が低く、土地の価格が安いので、土地代の割合が低く、物件の割合が高くなります。

地方だと7万円払えば広い部屋に住めるけど、都内だとワンルームにしか住めない。

という現象はこういうカラクリがあって起こっているのです。

で、なんで土地代の割合が高いと値崩れしないの?

と感じられる方は多いと思います。

建物は劣化しますが、土地が劣化しないので、土地代の割合が高いと値崩れしにくいと言えるのです。

 

都心の物件は土地代が下がりにくい

では、土地代が下がった場合はどうなるのでしょうか?

土地の割合が大きい都心部の物件は、土地の価格が下がってしまうと、致命的になってしまいます。

ですが、ご安心ください。

都心部の土地代はとても下がりにくいのです。

そもそも、土地の価格は利用価値があるかどうかで決まります。

その条件は大きく分けて4つあります。

・交通利便性

駅までの距離が短く、ターミナル駅へのアクセスが良いほど利便性が高くなります。

通勤や通学、買い物、旅行など、あらゆる目的に対応できるので、土地の価格を決める要素として最も重要視されるポイントです。

・生活利便性

近くに大きなスーパーがあって買い物に困らない、学校や公園が近く子育て環境が充実している、飲食店が多く便利など、生活をスムーズに送れる施設がそろっているエリアの価値は高くなります。

・安全性

地盤が柔らかく災害時に不安がある、低地のため水害が心配、といった土地は資産価値的にはマイナスになる可能性があります。

・地域の独自性

そこに住んでいるからこそ受けられるメリットや、お祭りや花火大会、イベントなどの行事があると、土地そのものの価値も高まります。

東京23区の物件には上記の4つの条件全てがそろっている物件が多数存在します。

この条件に当てはまる、より将来性のある土地で不動産を持つことで、値崩れしにくいだけでなく、土地の値上がりも期待できます。

最後に

この様な理由があり、失敗しない人は「都心の物件」を選ぶのです。

もちろん、すべてのリスクが無くなり、100%成功するかと言われたら、そうではありません。

例えば、都心で購入した物件の資産価値が下がる可能性はあります。

しかし、そういった際でも確実に賃貸が付く物件であれば、保有し続ける事で安定した家賃収入を受け取り続けることができるのです。

不動産投資は中長期的に見て利益を出すものです。

そういった点では「都心の物件の方が運用性が高く、リスクも少ない」と言えるのです。

今、地方にいながらも都心の物件に投資する人が増えています。

しかし、都心の不動産物件情報や金融機関との間に強固なネットワークを築いているパートナーの存在が必要不可欠と言えるでしょう。

是非一度私共にご相談ください。