不動産投資はリスクが高い?初心者でも失敗しない方法とは

初心者 不動産投資

先日ネットサーフィンをしていたら、掲示板で興味深いやりとりを見つけました。

スレ主
友人(A)が1億円の借金をして東京のワンルームマンションで不動産投資を始めたが、騙されているかもしれない。ワンルームマンション投資は儲かるのか?

というものです。

掲示板は多くの意見で盛り上がっていました。

掲示板の人々

「それは確実に騙されていると思う!!」

「儲かる可能性はありそうだけど、難しそうだよね、、」

など多くの否定的な意見が上がっていました。

しかしその投資状況を見る限り騙されているわけではなく、ごく一般的な不動産投資の話ではないか?と私は感じたのです。

掲示板の中の人々は何をもって騙されていると判断したのでしょうか?

この記事では友人Aさんを例にとってワンルームマンション投資で失敗しないためのポイントをお伝えしていきます。

Aさんのワンルームマンション投資実例

Aさんがはじめた不動産投資の詳細は以下の通りです。

・物件は東京都内のワンルームマンション

・1億円で4物件購入(35年ローン)

・不動産投資による収入は年間約25万円

・減価償却費などで帳簿上は赤字

新築か中古かは明記されていません。

一見、この状況だけを見ると、帳簿上マイナスであることなどから知識がないと「騙されている、失敗した」と感じてしまいそうな状況です。

スレ主さんの反応や掲示板のレス

スレ主さんはこのようなことを心配しています。

・東京に疎い田舎住まいの友人が不動産会社に騙されてしまったのではないか。

・本人(Aさん)は帳簿上は赤字になり、本業の税金を節税できたと喜んでいるが、家賃収入でもっとプラスにしなければ投資をしている意味がないのではないか。

・東京に住んでいるわけでもないし、土地勘もなくキャピタルゲイン(マンションの売買益)狙いはハードルが高いのではないか。

スレ主
ワンルームマンション投資って儲かるのか!?

というものです。それに対し、掲示板のレスは

掲示板の人々

「儲かる可能性はあるが、単価が高いのでハイリスクハイリターンといえるでしょう。」

「きっと騙されていますね。区分は儲からないと思いますよ。

など否定的な意見を中心に、様々な意見が飛び交っていました。

スレ主さんや、レスをしている方々は何を投資の「成功」・「失敗」の判断にしているのでしょうか。

それを明確にすることにより、投資のゴールも変わってきます。

家賃収入でプラスが出ると不動産投資は成功?

成長

スレ主さんの発言では「家賃収入でプラスが出ないと不動産投資をする意味がない」という言葉がありました。

本当にそうなのでしょうか?

東京都内のワンルームマンションであれば月々の収支がマイナスで運用している投資家の方も多くいます。

マイナスになる理由は、家賃収入よりもローンの返済額が上回る場合があるためです。

なぜ毎月赤字でも不動産を持つのでしょうか?

それは、東京都内のワンルームマンションの資産価値が高く、売却する際も値崩れしないためです。

東京の人口は増加傾向にあり、1995年から見ても年々予測を上回るスピードで増加しており、今後も伸びていくと考えられています。

しかし、東京圏の新築ワンルームマンションの供給は需要に追いついていません。

実際の数字をみると、単身世帯数は2010年から毎年約4~5万世帯増加し、ワンルームマンションの需要は大きく増えています。

これに対し、ワンルームマンションの販売戸数は年間約7000戸程度にとどまっているのです。

供給数が少ない理由として東京23区のワンルームマンションを新たに建築するには区によって様々な規制があり、供給が容易にできない背景があります。

そのため築年数が浅く駅が近いなど、賃貸需要の高い物件は人気も高いため資産価値を維持することができるのです。

このような資産価値の高い物件を中長期的に保有することで、売却時に大きな利益を得ることができます。

また、売却せずにローン完済時まで保有し、その後は家賃収入という新たな収入源を作ることもできます。

このような理由から、月々の収支がプラスになっていなくても、十分に投資をする価値があるといえるのです。

不動産投資をする際は短期的に利益が出ているかではなく、中長期的な目線で成功・失敗の判断をするべきでしょう。

土地勘がないと、不動産投資は難しい?

次に、スレ主さんの発言で「土地勘がないとキャピタルゲインを得るのはハードルが高いのではないか」というものがあります。

これについてですが、土地勘の有無にかかわらず、Aさんが購入した物件はそもそもキャピタルゲイン狙いではない可能性が高いです。

バブル期だと購入した物件の値段が何倍にも跳ね上がり、売却できることも珍しくありませんでした。

しかし現在、バブル期のようにキャピタルゲイン狙いで物件を購入することはギャンブルに近いリスクがあります。

東京でワンルームマンション投資をするなら、賃貸需要が高く安定的に運用できる物件を購入し、キャピタルゲインはおまけ程度に考えたほうが現実的といえるでしょう。

また、土地勘がないからといって不動産投資で失敗してしまうわけではありません。

なぜなら、購入する物件の利便性の良さや築年数の経過など、賃貸が付きやすい条件がそろっている物件であるかを判断できれば、投資が成功する可能性はグッと上がるからです。

実際に、東京に住んでいなくても、東京の物件で不動産投資をして成功している投資家はたくさんいます。

価格が高いとハイリスク?

東京都内の賃貸需要の高いワンルームマンション投資は不動産投資のなかではローリスクローリターンと言われています。

物件をきちんと見極めることで入居率が100%に近い数字で運用できるためです。

不動産は多額のローンを組むことから、リスクが高いと思われがちですが、安定的に賃貸がつく物件であればリスクを抑えることができます。

なにをリスクととらえ、それをどのように抑えるのか、リターンのバランスはどんなものかをきちんと理解することが重要です。

区分(1室)投資は儲からない?

マンションやアパートの1室のみの投資のことを区分投資といいます。

Aさんの投資も区分マンション投資になります。

実際、区分投資は儲からないのでしょうか?

もし儲からないのであれば区分のワンルームマンション投資をする人はいないはずです。

しかし、自ら進んで区分マンションを買い足す人は多くいます。

フジコ
例えば、Aさんが今後全ての物件を売却したとしたらいくら儲かるのでしょうか?

Aさんは東京23区駅近の築浅中古マンションを2500万円で4室購入。金利1.9%で35年ローン。10年後に売却と仮定します。

[物件購入価格2500万円]-[10年間のローン返済額554万円]=1946万円

家賃収入を得て、10年間ローンを返済したため、ローン残額は1室あたり約1950万円になっています。

[1室あたり1950万円]×[4室]=7800万円・・・総ローン残額

もしAさんが物件を買った土地の人気が上昇し、物件価格が5%上昇していた場合はどうでしょうか。

物件価格は1室あたり2625万円で売却できるため、4室の合計額は1億500万円となります。

[物件価格1億500万円]-[ローン残額7800万円]=2700万円の利益が出ます。

一方、10年経過し物件価格が5%下落していた場合はどうでしょうか。

物件価格は1室あたり2375万円となり、4室の合計額は9400万円となります。

一見、損してしまったかのように思えますが、そうではありません。

[物件価格9400万円]-[ローン残額7800万円]=1600万円の利益が出ます。

このように、物件が経年劣化し価格が下落したとしても、家賃収入によりローン残額はどんどん減っていくため、利益が出やすい仕組みとなっているのです。

フジコ
しかしここで心配なのが、物件価格の下落率ですよね。

物件価格の下落率はどれ位?

今回の例の場合、10年後に物件価格が23%以上下落すると、利益が出ずにマイナスとなってしまいます。

しかし、東京23区の賃貸需要の高い物件が10年経って、物件価格が20%以上下落してしまうでしょうか?

東京都内で賃貸需要が高く、きちんと条件に従って選定した物件の場合、10年後に物件価格の下落率が20%を超えてしまうことはほぼないといえるでしょう。

仮に、もし短期所有で利益がでない場合は、物件を継続して所有し、家賃収入を得続けることで利益を出すことができる可能性が大きくなります。

売却する時期を数年先延ばしにすることで、物件価格下落率とローン残額のバランスが取れ、利益幅が大きくなるのです。

これが東京の物件ではなく、郊外や地方の物件の場合は物件価格の下落率が大きいため、安定した運用をすることは難しくなる傾向にあります。

まとめ

ワンルームマンション投資で失敗しないためのポイントをまとめるとこのようになります。

・リスクを抑えるために投資物件を見極める

不動産投資のなかでも物件や立地の違いによって、リスクとリターンのバランスは様々です。

金額が高く借り入れの額が大きいからといって、一概にリスクが高いとは言えません。

賃貸がつく物件であるか、10年後や20年後の物件の価値はどうなっているのか、これまでの傾向から予測してみることでリスクを軽減できます。

・短期的な収支と長期的な収支を考える

短期的に収支がマイナスになっているからといって、投資に失敗しているわけではありません。

不動産投資の場合、ローンを完済するまで物件を持ちつづけるのか、数年後に売るのかなど、投資を始める際に最終的な出口の想定をしておくことも重要です。

・どんな投資をしたいのか明確にする

自分がどんな投資をしたいのかを明確にすることで、購入する物件も変わってきます。

安定的に運用したい方はAさんのように都内の物件が向いています。

都内の物件よりリスクは高くなりますが、短期的に利益を出せる可能性を狙いたい方であれば地方の物件で運用するのがいいかもしれません。

フジコ
なかなか、イメージが湧かない場合は弊社でも相談を承っておりますのでお気軽にお問い合わせください。

また、初めて不動産投資を始める場合などはセミナーに参加するという方法もあります。

あなたにあった不動産投資の方法が見つかれば幸いです。