自己資金ゼロでできる不動産投資?シミュレーション徹底解説!

不動産投資はお金がかからない? 不動産投資

こんにちは。フジコです。

もう間もなく今年も終わりを迎えようとしています。

「今年は不動産投資を始めたいと思っていたけどまだ不安、、。」

「なかなかイメージが湧かない、、。」

「いいとは思うんだけど、もう少し考えたい。」

という方も正直いらっしゃいますよね。

何事であっても物事の一歩を踏み出すときは不安がつきものです。

そこで、不動産投資に対する不安を少しでも減らせるよう、今回のテーマは”不動産投資における実際の予算&シミュレーション”について取り上げます。

いくら検討していたとしてもリアルなイメージが描けなければ不安は拭えないですよね。

もし、あなたが実際に物件を所有するとなった場合、どのような疑問が浮かぶでしょうか?

初期費用はどの程度かかるのか、月々の収支はどのようになるのか。

また、物件所有中に何をすべきか、管理はどうすればよいのか。

様々な疑問がありますよね。

かかる費用や収支面に加え、どんな業務が発生するのかなど持つ前と持った後では何が変わるのかを解説していきます。

物件を買うにはいくら必要?

物件を買うためにどれ位の資金を用意しておけばいいの?

お客様からのお問い合わせでもよく聞かれる質問です。

結論から言うと、弊社でご紹介している物件をご購入いただく場合、資金は必要ありません。

驚かれましたか?

これ、嘘のようで本当の話なのです。

物件を購入する場合、ほとんどのお客様は金融機関からの融資をうけて物件を購入します。

要するに、ローンを組むということです。

その場合、物件購入にあたって発生する初期費用にもローンがおりるのです。

そのため、本当に自己資金ゼロで物件を購入するお客様が大勢います。

初期費用をローンで組んだら月々の返済額が増えてあとから大変になるんじゃないの?

という疑問もありますよね。

しかし、ローンは長期間で返済計画をたてるため、初期費用分をローンに組み込んだとしても月々の返済額はわずかに増す程度です。

もちろん、誰でもこの条件が当てはまるというわけではありません。

しかし、融資をうけることができる一般的なサラリーマンの方であれば可能性はぐんと広がります。

「自己資金をかけずに始められる投資」

不動産投資がサラリーマンの方に人気の理由はここにあるのです。

ランニングコストはいくらかかる?

不動産投資のランニングコストとは
物件を所有している間はどんなお金がいくらかかるの?

これには大きく分けて2つの支出があります。

・物件の維持にかかるメンテナンス費

・ローンの返済額

それぞれを分けて解説していきます。

物件の維持費

これは基本的に入居者から修理依頼がきたときなどに発生する費用です。

・クーラーや給湯器の交換

・水回りの不良

などが挙げられます。

修理は小さなものであれば数千円程度、大きなもので数十万円程度です。

建物は時の経過とともに劣化していきます。

これを防ぐことはできません。

しかし、過度な心配をする必要もありません。

よほど築古の物件でなければ1年の間に何回も修理が発生することはありません。

修理は何年かに一度、あるかないかの頻度で起きることがほとんどであるため、いずれ来るだろうなという認識さえ持っていれば十分でしょう。

ローンの返済額

月々のローン返済における自己負担額は「家賃収入」から「ローン返済額」を引いた差額となります。

これについてはお客様の年齢や物件によって様々で、月々の収支がプラスになる方もいればマイナスになる方もいます。

その金額は弊社の場合、マイナス1~2万円からプラス1~2万円の範囲内であることがほとんどです。

なぜこのような違いが出るかというと、何年間のローンを組めるかによって月々の収支が異なるためです。

物件や条件にもよりますが、20代30代の方であれば月々の収支がプラスになる可能性が大きいです。

始めるタイミングが数年、数ヶ月遅くなるだけでも収支のバランスは変わってきてしまうことがあります。

チャンスとタイミングを逃さないようにしてくださいね。

また、注意していただきたいのが、不動産会社の提携銀行の違いによっては金利が大幅に変わってきてしまうということです。

提携銀行や金利の違いで、毎月プラス収支になるはずが、マイナス数万円の支払いとなってしまうこともあります。

マイナス3~4万円以上の提案をされたら、一度考え直してみることをおすすめします。

物件所有中にやるべきことは?

不動産ってなんかやることが多くて大変そう、、

という意見をお客様からいただくことがあります。

色々な手続きをしたり、物件の管理をしたり、入居者を探すなど、やるべきことが多くありそうですよね?

しかし、安心してください。

実はあなたがやるべきことはほぼないのです。

強いて言えば、1年に1度確定申告を行うくらいです。

それももちろん私たちがサポートさせていただきます。

物件を所有すると入居者の募集、家賃集金、物件管理、、、など様々な業務が発生しますが、面倒な業務はすべて業者が代理で行います。

実際のところ、1度も物件を訪れずにオーナーをされているお客様も多くいるのです。

それでも成り立ってしまうほど実は、手間のかからない投資なのです。

そのため、物件購入後は通帳の上でお金の出入りがあったり、業者からたまに連絡が来たりする程度で、あなたの手を煩わせることはほぼありません。

将来はどうなる?

物件を所有して具体的に何が変わるの?

ここが明確にイメージできないと投資をする目的がわからず、行動には移せませんよね。

大きく分けると不動産投資の出口は2つあります。

・ローン完済まで物件を所有して家賃収入を得る

・ローン返済中に売却して売却益を得る

まず、ローン完済まで物件を所有して、その後は家賃収入を得る場合はどうなるでしょうか?

ローンを完済したマンションは、安定した収入源の1つとなります。

年金の減額がニュースになったり、人生100年時代と言われる現代では、将来の収入源を増やすことで安心して老後の生活を送ることができます。

都内のワンルームマンションを1つ持つことで毎月10万円前後の家賃収入を見込めます。これが2つ3つあればさらに安心ですよね。

基本的にローンは30年以上の長期ローンとなります。

しかし、もし、現在の生活に少しでも余裕があるならば繰り上げ返済を利用することでローン年数を短くし、予定より早くお得にローンを完済することも可能です。

そうすることで収入源をより早く手に入れることができます。

次に、物件をローン返済期間中に売却するパターンはどうでしょうか?

例えば、物件価格2500万円、金利1.9%、35年ローンの物件を購入から15年後に売却する場合。

15年間ローンを返済していたため、ローン残額は1600万円程度になっています。

このローン残額と物件の売却額の差額が利益となります。

例えば、物件が2300万円で売却できた場合は差額の700万が利益となります。

このように2通りの利益の出し方があるため、自分にあった方法を選ぶといいでしょう。

まとめ

ここまでご覧いただき、物件購入についてのイメージをなんとなく掴んでいただけたでしょうか?

ここまでの流れをまとめるとこのようになります。

・物件購入の初期費用は必要ない

・月々の収支はプラスになる場合もある

・物件所有中にすべき主な作業は確定申告のみ

・たまに修理費がかかる可能性がある

・売却益もしくは家賃収入という出口がある

「不動産投資はお金がかかる、、」というイメージをお持ちの方も多くいるかと思います。

しかし、こうしてみるとかかる費用や手間などは意外と少ないという事実を知っていただけたのではないでしょうか。

不動産投資はお客様の収入、年齢など状況によって投資スタイルが変わってくるものです。

今回用いた例も一概に言えるわけではありません。

まずは、お気軽にお問い合わせください。

物件を持った際の収支のバランスはどうなるのかなどわかりやすくご説明いたします。

ご覧いただきありがとうございました。