自己資金0円で始める資産運用!『事業用太陽光』vs『不動産投資』徹底比較!

太陽光 不動産投資 不動産投資

こんにちは、サカマキです。

  1. 近年では、株式や投資信託、仮想通貨など様々な投資商品があります。
投資は考えるけど、どの商品が自分にとって最適なんだろう?

悩まれている方も多いのではないでしょうか?

そもそも投資を行なう前提として、運用する自己資金を蓄えなければなりません。

すでに投資に回せる資金をお持ちの方は良いのですが、お金を貯めるまでにかなりの時間を費やしてしまい、なかなか投資を始められない方も多いようです。

そのような場合でも、無理なく運用が始められる投資商品として、

代表的な2つが『ワンルーム投資』と『太陽光発電』です。

そこで、今回は徹底的に比較してみました。
その結果、投資堅実派の私がおススメするのが…

『東京23区内のワンルームマンション投資』です。

『ワンルーム投資』と『太陽光発電』

上記2つの運用は他の投資商品とは違い、

自己資金を使わずに始める事ができるメリットがあります。

もちろん、勤務先・勤続年数・年収等により金融機関の融資審査がありますから、誰でも良い条件で運用をスタートできる訳ではありません。

しかし、審査が通る方であれば、現在の低金利の市況の中でも自己資金を使わずに運用を始めることが可能なのです。

ローン返済もご自身の給料から支払っていく訳ではなく、

・太陽光発電 ⇒ 売電益

・不動産投資 ⇒ 家賃収入

から返済をしていきます。

手軽に運用ができるという点において、サラリーマンや公務員に人気の投資商品です。

とはいえ、どちらに投資すべきなのか悩んでいる方も多いようです(^-^;)

『太陽光発電投資』と『1Rマンション投資』ってどっちが良いの!?

どちらにもメリットはありますが、僕なら断然ワンルームマンションですね。

太陽光にはない!1Rマンションの最大の強みとは?

節税効果が極めて高い

まず、不動産投資には以下の3つの税金を安くすることができる効果があります。

所得税・住民税

贈与税

相続税

今回は、対象になる方が多い「所得税・住民税」について見てみましょう。

不動産を所有すると、物件のオーナーとして不動産事業を運営している事になります。

わかりやすくいうと、社長になるという事ですね。

事業を運営していく場合、経費が発生しますよね。

事業主の場合の税金の徴収方法は、サラリーマンや公務員の方と異なるのはご存知な方も多いと思います。簡単に言うと…

サラリーマン等の給与所得者の場合
(給与収入額-給与所得控除-所得控除)×所得税率-税額控除

稼いだ給料から引かれる税金が決まります。

事業主の場合
事業所得=総収入金額-必要経費-青色申告特別控除

所得税額=(事業所得-所得控除)×所得税率-税額控除

稼いだ収入から経費を引いた金額で税金が決まります。

つまり、事業主の場合は経費を計上して事業所得を小さくする事が可能です。

不動産投資には、下記のような様々な経費を計上することができます。

・減価償却費

・返済金の利息

・管理費や修繕費

・雑費(通信費・書籍代・業者との打ち合わせ費用等…)

これらを使い、家賃収入より多く経費計上できれば、不動産所得を赤字にする事が可能です。

例えば、年間で108万円の家賃収入の物件を所有し、1年間で計上できる諸経費が238万円な場合は、「△130万円」の赤字を計上することができますよね。

下記の図を見てみましょう。

 

節税

 

つまり、上の図のように不動産投資は実際に収益がプラスで運営していたとしても、減価償却費など経費にできる割合が大きいので、帳簿上で赤字にする事が可能です。

不動産所得をマイナスにする事によりご自身の課税所得を下げ、勤務先の給料から天引きされ、払い過ぎていた税金分が確定申告をすることによって戻ってきます。

ちなみに、節税額はどう戻ってくるのかというと…

所得税 → 確定申告後に指定口座への振込み

住民税 → 所有の翌年6月分から下がります

不動産投資は、自身の勤務先の年収と「損益通算」する事ができるから、節税できるのです。

そもそも、株・FXなどの金融商品は雑所得にあたり、「損益通算」をすることができません。

 

事業用太陽光はと言うと…

国税庁と資源エネルギー庁には、以下2つの見解があるそうです。

・給与所得者は、余剰売電でも全量売電でも雑所得に当てはまる(国税庁)

・給与所得者でも一定の管理を行えば、事業所得に当てはまる(資源エネルギー庁)

太陽光も事業所得と認定されれば「損益通算」できる可能性はありますが…

給与所得者個人が事業所得で申告できるかは、税務署が判断することになるので、なかなか難しいみたいですね。また、太陽光発電の優遇装置であった「グリーン投資減税処置」も平成30年3月31日で終了してしまいました。

つまり、今の市況では不動産投資の方が節税のメリットは受けやすいと言えます。

売却益を狙える

不動産の場合は、売却して利益を得ることもできます。

仮に2000万円で購入した物件が2200万円で売れた場合は、

誰でも売却益がでるのはわかりますよね。

ではフルローンで10年間所有して、1900万円で売却できたらどうでしょう?

「100万円損した…」と思う方も多いかと思います。はたしてそうでしょうか??

不動産をフルローンで所有した場合、入居者の家賃収入から返済をしていきますよね。

10年所有し、残債額が1600万まで減っていたとします。

1900万で売却できれば、残債との間に300万円の差が生じます。

物件の簿価を計算し、売却時の税金を考慮しても十分に利益を残す事が可能です。

売却益に関して詳しく知りたい方は、改めて別の記事で書きますね。

事業用太陽光も、売却する事も可能かもしれません。

しかし、太陽光発電で使用している土地は田舎や用途が限られる場所が大半です。売却しようにも思うような評価が出ません。

電力の固定買取り制度(FIT)も事業用の場合でも20年間で終了しますので、中古で購入検討をする方は少なく、売却をして利益を得ることは難しいでしょう。

保険の効果がある

不動産投資で保険の効果って…どういうこと?

と思われる方もいらっしゃるかと思います。

ご自宅を住宅ローンで購入した方はご存知だと思いますが、融資を受けて不動産を所有する場合には、『団体信用生命保険』に加入されます。

『団体信用生命保険とは』
融資を受けた方が死亡や高度障害の状態になった場合に、金融機関が残った住宅ローンを支払ってくれるというものです。
つまり、ご家族などに借金が残らず、残債がゼロになるという事ですね。

投資用の物件でも、団体信用生命保険が付くのです(^_^)/

万が一の際、残された家族は残債がなくなりますから、そのまま家賃収入を得ても良いし、売却して資金を得る事も可能です。

団信

不動産投資は、資産運用や節税効果、老後の対策、資産形成以外に…

「生命保険の代わり」として活用できるメリットもあるのです。

まとめ

「不動産投資」も「太陽光発電」も双方メリットは大きいです。

投資において、市況や将来を見据えて投資するタイミングが重要になりますよね。

現在、太陽光発電においては売電価格も年々下がっておりますし、第一期の住宅用太陽光の国の固定買取り期間も2019年で終了します。

将来の、売電価格の下落や売電先がどうなっていくのか?

先行きが不透明な点がリスクではないでしょうか。

現在の市況では、パナソニック等の大手企業も電力事業に参入し、買取競争は起こりつつあります。

しかしながら、既に投資をしていた方は別として、今から始めるにはすでに遅いでしょう。

不動産投資も、オリンピック後の市況など不安要素もあります。

しかし、不動産投資の場合は「物件・立地・購入条件」によって、リスクを回避する事は可能です。

東京23区の人口は、2030年まで上がり続けると総務省の資料でも発表されておりますし、オリンピック後の市況は他の記事で解析済みですので、ぜひ読んで見てください(^-^)

噂

オリンピックが終わると不動産の価格が暴落するという話は、嘘ですよ!

2019年6月28日

相対的にみても、今始めるなら不動産投資の方がベストな選択です。