始める前に知っておきたい海外不動産投資のいろは

不動産投資

最近、日本の不動産会社で海外の物件を取り扱っている会社が徐々に増え、海外不動産投資の広告を目にする機会が多くなりました。

その影響か

少子高齢化により人口が減少している日本より、海外で不動産投資した方がいいのではないか?

といった質問をよくされるようになりました。

岸田
確かに、人口が減少している日本より、人口が爆発的に増えている発展途上国の不動産に投資した方が、大きな利益に繋がる可能性は、段違いにあります。

しかし、日本と海外では法律や文化など、ありとあらゆる物が違います。

もちろん、不動産投資においてもその違いは大きく、その違いを知る事で、成功する確率がぐっと上がります。

そこで今回は、海外不動産を始める前に知っておきたい基本的な事をご紹介していきます。

海外の不動産に目を付けている人や、不動産投資で大きく儲けたい方は必見の内容になっています。

是非最後まで読んでみてください。

海外不動産の特徴

高い利回り

不動産投資によるキャッシュフローには2種類あります。

家賃収入として安定的に得られる「インカムゲイン」と不動産価格の値上がりによる売却益「キャピタルゲイン」です。

どちらにも共通するのが、人口が拡大し、経済成長率も高い国の不動産に投資をした方が、大きな成果を上げられる可能性が高くなるということです。

というのも、高い経済成長を続けている国々では、人口増加により賃貸需要が増加し続けている事と、国民所得や物価の上昇とともに、将来的にも家賃増加や住宅価格上昇が期待できます。

つまり、人口が増加している国や、GDPが安定的に増加している国は物件価格の上昇と高い家賃収入が期待できるので、ねらい目と言えるのです。

 

通貨分散ができる

多額の借金を抱え、少子高齢化による人口減少が目立つ日本において、今後円安が進行していく可能性は十分にあります。

そんな中海外の資産を持つ事により、通貨の分散ができます。

なぜなら、日本円のみ保有していることにはリスクがあり、通貨を分散する事でそのリスクを分散する事ができるからです。

しかし、外貨建ての資産であるため、為替リスクが発生してしまいます。

これはメリットと表裏一体なので、一概にリスクとは言えないですが、仮に投資している国の通貨の価値が下がった場合、同時にキャッシュフローも下がってしまうのです。

 

融資の条件が悪い

日本では不動産を購入する場合、一般的には銀行からの融資を受けて購入します。

国内の不動産であれば問題なく融資が受けられ、場合によってはフルローンを組むことができます。

一方海外に不動産を購入する場合、海外の金融機関を使うことになります。

そうなると、融資をしてくれる金融機関は激減します。

もちろん、融資を受らけれる金融機関がないという訳ではありません。

しかし、あったとしても海外の金融機関は様々な融資制限があります。

自己資金が30%必要なケースや、融資額についても最大で物件の50~60%程度までしか融資を受ける事ができないケースがほとんどです。

また仮に融資が受けられたとしても、一般的に海外の金融機関は国内に比べ金利が格段に高い傾向にあります。

その結果、返済額が国内に比べて膨らんでしまいます。

 

文化の違い

海外では日本とは違う、様々な法律制度や税の規制、文化があります。

そのため、どうしても国内不動産と比べると情報の入手が困難で、土地勘もないため購入判断が難しくなります。

新興国の建設中の不動産を購入したら、現地周辺には何もなかった。

というケースも珍しくありません。

さらにアジア新興国においては、いきなり法律や税制が変わる事もあります。

その結果、海外投資による不動産所有の規制が変わることや、最悪の場合財産没収という事も起こってしまいます。

この様なリスクの事を「カントリーリスク」と言います。

このリスクを回避するためには、できるだけ戦争のない国や治安の良い国、政治が安定している国を選択という手段があります。

 

海外不動産は2種類!

海外不動産には大きく分けて2種類あるのはご存知でしょうか?

「発展途上都市」に投資し、大きな利益を狙う方法と「成熟都市」に投資し、安定的な利益を狙う方法です。

もちろん、それぞれ戦略も特徴も違います。

そこで、ここではその2つの特徴と違いをご紹介していきます。

 

発展途上都市の特徴

発展途上都市とは、フィリピン、マレーシア、インドネシア、ベトナムなどのこれから経済成長が見込める国の都市の事を言います。

不動産の資産価値や物価が低く、安定性が低いといった特徴があります。

というのも、内乱や戦争がつい最近まで続いていた国も多く、政治や軍事面での安定性が低く、経済的にも発展途上だからです。

それにより物件自体は安価で買う事ができますが、家賃収入が継続的に入って来なかったり、売るタイミングを見極めるのが難しいといった欠点があります。

一方で今後の大きな経済発展が見込めますので、その分大きな利益を生む可能性を秘めています。

 

成熟都市の特徴

成熟都市とは、アメリカ、カナダ、日本、オーストラリアなどの高い安定性と、その中での経済発展が見込める国の都市の事を言います。

発展途上都市とは反対に、物価や不動産の資産価値が高く、安定性が高いといった特徴があります。

それにより安定的に家賃収入が見込め、経済状況が読みやすいので、計画的に物件を売買する事ができ、先の戦略が組みやすいです。

また、発展途上都市と比べ融資がおりやすいというのも特徴の一つです。

一方で、ある程度経済発展はしきってしまっているので、大きな利益を生む可能性は見込めません。

 

比較してわかる事

上記の特徴をまとめると、大きく違う点が3つあります。

それは安定性・成長率・融資の受けやすさです。

発展途上都市は安定性は低いですが、成長率が高いため大きな利益につながり「ハイリスク・ハイリターン」と言えます。

しかし、融資を受けづらいことからある程度まとまった資金が無いと始められません。

成熟都市は安定性は高いですが、成長率が低いため大きな利益にはつながらず「ローリスク・ローリターン」と言えます。

一方、融資は発展途上都市と比べ受けやすいので、少ない資金で始められます。

わかりやすく言うと、夢があるのは「発展途上都市」で、失敗するリスクが少ないのが「成熟都市」という事です。

日本と比べてここが違う海外不動産

それでは、海外不動産投資は日本に比べて優れているのでしょうか?

実はそんな事もなく、それぞれいい点や悪い点があります。

そこで最後に、日本の不動産と海外の不動産について比較していきましょう。

大事な内容は重複して書いてますので、特に注意して読んでください。

 

利回り

まず大きく違うのが冒頭でもご紹介した通り、海外不動産の方が高いという点です。

もちろん、発展途上都市に限定しての話にはなるのですが、人口が減少している日本よりも、今現在人口が上昇している国の方が賃貸需要が高く、高利回りと言えます。

 

資金

次に大きく違う点が不動産投資に必要な資金です。

海外では、全体的に融資がおりにくい事から、フルローンを組むことができません。

ですので、最初にかかる費用は日本に比べまとまったお金が必要になります。

さらに海外の金融機関は利子が高いので、仮に融資が受ける事ができたとしても、最終的にかかる金額は日本の方が抑える事ができます。

 

リスク

日本の不動産にもリスクがありますが、海外の不動産にも同じリスクは存在しています。

代表とされているリスクは「空室のリスク」です。

さらに海外の不動産ではそれに付け加え、多数のリスクが存在しています。

もちろん、発展途上都市の方がリスクは多いですが、成熟都市も例外ではありません。

その中でも海外投資ならではのリスクがカントリーリスクです。

その投資先の政治や経済の状況の変化によって、市場が激変してしまうリスクです。

リスクを回避するためには日本国内だけでなく、海外のニュースなどの情報に敏感になる必要があります。

最後に

海外不動産は海外ならではのメリットや面白さがたくさん詰まっています。

しかし、その分リスクも日本の不動産と比べると高く、成功するためには不動産投資に関しての知識はもちろん、海外の情勢の知識も付けなくてはいけません。

海外不動産は中級者~上級者向けの投資と言え、不動産投資が初めての方や、初心者の方にはあまりお勧めはできません。

まずは日本の不動産である程度経験を付けてから、海外不動産に挑戦する形がベストです。

特に最初に買うなら東京の物件をお勧めします。

その理由については、こちらの記事をご覧ください。

地方or都心?不動産投資で失敗しない人の考え方とは?

2018年9月20日
岸田
成功に近道はありません。

まずは小さな一歩から確実に成功に向かって進んでいきましょう。

以上最後まで読んでいただき、ありがとうございました。