不動産投資の節税効果を検証！不動産と税金の仕組みとは？

不動産投資を始めるメリットの1つとして、所得税や住民税、相続税、贈与税が『節税』できることをご存知でしょうか？

たとえば、所得税・住民税は不動産所得が赤字になった場合、税金還付をうけることができます。

赤字になるなら、投資をやる意味がないじゃないか。。。

と思われるかもしれませんが、不動産投資の赤字計上にはちゃんとした理由があります。

というのも、実際の収支がプラスになっていたとしても帳簿上、不動産所得が赤字になることがあるのです。

そうすると、サラリーマンやOLの方は、給与から引かれていた税金が数万円～数十万円戻ってくる可能性があります。

また、相続税・贈与税については、不動産の場合、現金と比べてかかる税金を大幅に減らすことが可能です。

つまり、マンション経営をして、資産を運用しながら税金対策にもなるのです。

不動産投資は投資をしながらしっかりとした節税ができる投資方法です。

不動産投資によって、どれくらいの節税効果があるのか、わかりやすくシミュレーションを交えながら不動産に関わる税金について解説していきます。

所得税節税の仕組みとは

なぜお金を増やすために始めた投資が、赤字となり所得税の節税につながるのでしょうか。

所得税とは個人の所得(給与などの収入から経費や控除額を差し引いて残った額)に対して、課される税金のことです。給与などの収入が多いほど課される税金が多くなる傾向があります。

ポイントは「給与等の収入が多く経費が少ない人」が一番課税されるということです。
そこで経費について注目します。

不動産を所有し、運用するには様々な経費がかかります。

家賃収入から経費を引いた金額がプラスであれば黒字となり、家賃収入から経費を引いた金額がマイナスであれば赤字となります。

不動産による所得がマイナスになり赤字になると、「損益通算」を適用することで、所得を低くすることが可能です。

個人の課税所得から不動産投資による支出を差し引き、課税所得が低くなることによって、給与から源泉徴収されていた税金が戻ります。

言葉で見てもわかりにくいため、実際にシミュレーションをしてみましょう。

所得税の節税例

例）2500万円のマンションを賃貸経営した場合(年収800万円、扶養家族2人のご家庭例)

不動産所得・・・108万円－238万円＝－130万円

課税所得・・・406万円(給与所得から各種所得控除額を引いた金額)

406万円－130万円＝276万円・・・最終的な課税所得

課税所得がぐっと下がりましたね！

今回の例では年収から控除額を差し引いた課税所得は406万円となりました。

そこからさらに、損益通算することにより不動産投資で発生した赤字分130万円を引くと、最終的な課税所得は276万円となります。

課税所得が406万円の時点で納めていた税金は、課税所得が276万円になるといくら還付されるのでしょうか？

81万3600円－47万3200円＝34万400円・・・税金還付

不動産投資により、課税所得が減り、34万400円の税金還付をうけることができます。

投資をしながらこんなに多額の税金が戻ってきたら、とてもお得に感じますよね？

しかし、税金が戻るからといって、投資をしてお金を増やそうと思ったのに、赤字として出費が増えてしまうなら投資をする意味がない・・・と思われる方もいるのではないでしょうか。

安心してください。

不動産投資の赤字計上については明確な理由があるのです。

赤字は帳簿上だけ！？

明確な理由とは、上記の”不動産投資による支出”で一番大きな金額を占めていた「減価償却費」です。

実は減価償却費は実際に支払ったお金ではありません。

そのため、家賃と経費を差し引いて手元に残るお金はプラスであっても、帳簿上は赤字となる場合があるのです。

では、不動産における減価償却費とは何なのでしょうか。

減価償却費とは

高額で長期間使用するものを購入した場合、買った年以降も使用期間は続いていきます。

そのため、減価償却とは購入した年のみで購入金額を経費計上するのではなく、長い年数をかけて物の価値が減っていくのと並行して購入金額を分割した金額を毎年経費にしていくという考え方です。

不動産の価格は土地代金＋建物代金からなっています。

土地は劣化することはありませんが、建物は年数が経つにつれて劣化します。

すると、建物部分は不動産としての価値が下がっていくと考えられ、その分を毎年経費計上します。

建物が何年間もつか、使えるかは建物によってそれぞれですが、経費計上する額は、建物の耐用年数をふまえた償却率というものから計算します。

これが不動産の減価償却費です。

しかし、減価償却費があるからといって不動産を所有している間ずっと、効果的に節税できるわけではないのです。

節税効果の落とし穴

節税効果は不動産におけるメリットの1つではありますが、知らないと損をしてしまう落とし穴があります。

経費の大部分を占める減価償却費ですが、この金額は年数が経過すると額が小さくなり、家賃と経費のバランスが変わってきます。

また、減価償却費に次ぐ大きな経費として「利子」があります。

ローンを組んで不動産を購入した場合、金融機関に払う利子も経費計上することができますが、ローンの返済が進むと、利子の金額は年々小さくなっていきます。

これはローンの返済によって、借り入れている元本額が小さくなっていくためです。

収支のバランスで、収入が大きくなってキャッシュフローが出ることはいいことですが、それと同時に所得税・住民税の節税効果はなくなっていきます。

しかし、がっかりする必要はありません。

不動産投資の節税効果はこれだけではないのです。

相続税・贈与税対策になる不動産投資

不動産投資には相続税対策という一面もあります。

現金や株などの資産を相続する場合と比べ、不動産は課税評価額が現金よりも小さくなり、物件を賃貸している場合はさらに、対象額が小さくなります。

実際にはどれくらい少なくなるのでしょうか。

物件の立地や、賃貸をしているかによっても相続税評価額の計算は変わってきますが、だいたい物件価格の30％程度が相続税評価額となるイメージです。

贈与税に関しては、60歳以上の親または祖父母から、20歳以上の子供や孫に贈与をする場合、生涯の内で譲り受けた財産の合計額が2500万円以下であれば、贈与税はかかりません。

まとめ

不動産投資には所得税・住民税、相続税・贈与税の節税効果があります。

所得税・住民税は物件の価格や個人の収入・控除額によって節税できる金額は変わりますが、給与から引かれていた税金を数十万円単位で戻すことができるでしょう。

ただし、それがずっと続くわけではないことを視野に入れて売却や買い替えのタイミングを考えるのも一つの手です。

相続税・贈与税については現金よりも不動産の方がはるかにお得になります。

相続目的で物件を購入する場合、東京都内で賃貸需要が高い物件であれば、土地の価値が落ちることなく維持できるため、きちんと物件を見極めることによって、購入時の価値を保ったまま資産を残すことができます。

どんな物件がいいのか、どれくらいの節税ができるのか、お困りの方はご相談も承っております。

ご覧いただきありがとうございました。