リスクを知らずに大失敗!?東京の物件を買うべき理由を徹底解説!

リスク 不動産投資

一口に不動産投資といっても、物件や立地によりリスクやリターンが異なり、投資スタイルも変わってくることをご存知でしょうか?

投資全体で見ると、不動産投資はミドルリスクミドルリターンの投資と言われていますが、物件によってハイリスクなもの、ローリスクなものが分かれ、大きな差が出るのです。

不動産投資は中長期的な投資であるため、物件によるリスクの違いを知ることが重要です。

低価格物件や高利回り物件に惹かれて不動産投資を始めてしまうと、数年後・数十年後に痛い目を見ることになりかねません。

そうならないためには、”リスクを抑え安定的に運用できる物件”を選び、長い目で見て利益を出せる物件を購入すべきです。

リスクを抑え安定的に運用できる物件とは・・・

フジコ
それが東京都内のワンルームマンションであると私は思っています。

地方の高利回り物件で不動産投資を始めることも、間違いではありません。

しかし、高いリスクを負って高いリターンを取りに行くのは、不動産投資に多くの時間を割くことができる専業大家さんのような投資上級者の技です。

なぜ、東京のワンルームマンションにするべきなのか。

それには、理由があります。

この記事は、これから不動産投資を始める方や、副業として不動産投資をする方に向けて、いま東京の物件を買うべき理由を具体的に解説していきます。

不動産投資で安定的・計画的な資産づくりを検討している方はぜひ一度、ご覧ください。

都内ワンルームマンションのリスクが低い理由とは?

投資において、リスクを抑えることは、安定的に資産を築くための第一歩となります。

不動産を所有することでも、借り入れリスクや業者に騙される可能性、政策や災害の影響など様々なリスクが存在します。

不動産投資における様々なリスクの中でも、一番のリスクは”空室リスク”です。

どんなに利回りの高い物件であっても、入居者がおらず家賃収入が発生しなければ利回り0%となり、収益を生み出さずにただの負債となってしまいます。

ローンを組んで物件を購入した場合、家賃収入がないと自分の貯金や給料からローンを返済しなければなりません。

その状態が数か月も続くと、描いていた投資計画は崩れ、経済的に家計を圧迫することになります。

そのため、空室の状態では不動産投資は成り立たず、空室の期間をいかに短くするかが、不動産投資の成功と失敗の分かれ道ともいえるでしょう。

フジコ
だからこそ、東京(23区)でなければならないのです。

具体的に、東京の物件を選ぶべき理由にはどのようなことがあるのでしょうか。

理由1:人口・単身者数ナンバー1の都市

渋谷

ご存知の通り、東京は日本で一番人口が多い都市であり、賃貸需要も高いです。

東京都の人口は1300万人を超え、日本の総人口の約10%が東京にいるということになります。

総世帯数は670万世帯あり、その内、単身世帯の割合は47.3%を占め、この割合も全国1位となっています。

西日本に住んでいるお客様から

大阪や福岡はだめなの?東京同様に人が多いと思うんだけど・・・

というお問い合わせをいただくことがしばしばあります。

もちろん大阪や福岡など東京以外の都市も、悪いわけではありません。

しかし、東京と比較した場合、東京以外の都市は人口も少なく、単身者の割合も少なくなります。

実際の数は下記の通りです。

大阪府の人口:880万人、世帯数:390万世帯(その内単身世帯の割合は37.53%)

福岡県の人口:510万人、世帯数:220万世帯(その内単身世帯の割合は37.37%)

単身世帯の数でみると、大阪は東京の二分の一福岡は東京の四分の一程度となるのです。

たくさん水の入った水槽からはバケツいっぱいに水をすくうことができますが、少ない量の水しか入っていない水槽からはバケツいっぱいの水をすくうことはできません。

投資として最も空室リスクを抑えて物件を購入すると考えた場合、人口の多い場所で所有する方が安心なのです。

長期に渡り入居率を100%完全に維持することは難しいことかもしれません。

しかし23区内の賃貸需要が高い物件であれば、空室が発生したとしてもすぐに次の入居者を見つけることができ、入居率100%に近い数字で運用することが可能です。

理由2:21年連続の転入超過

総務省が毎年、人口移動報告書を発表しています。

これは、都道府県・市区町村間でどれだけ人口が転入・転出したかを発表したデータになります。

2017年は東京都及び東京23区が1997年以降21年連続で転入数が転出数を上回り、転入超過となっているという結果が出ました。

転入超過となっているのは東京、千葉、埼玉、神奈川、愛知、大阪、福岡の7都府県のみとなっています。

その他の40道府県は転出超過となり、出ていく人の方が多いということになります。

東京都は転入超過数が7万5498人と第一位で、二位である千葉県の1万2063人と比べても6倍もの差があるのです。

他県とは比べものにならないほど、転入する人の数が多いことがわかります。

その状態が20年ほど続いており、東京の一極集中が進行しているのです。

理由3:大学校舎の都心回帰

大学の学生獲得競争の激化により、大学のキャンパスを都心に移動しようという動きが加速しています。

1990年には200万人だった18歳人口は、2010年には120万人程度まで落ち込みました。

このように少子化が進んでいるのにも関わらず大学数は減らない状況であるため、大学にとって志願者数の維持・増加が急務となっているのです。

そんな中、都心の大学は繁華街が近くにあることから利便性やアクセスもよく、学生生活を送る上で魅力が多いことから支持を集めやすいのです。

文系7学部を神奈川県の相模原から東京の青山に集約した青山学院大学。

東京郊外の日野キャンパスから、都心の渋谷キャンパスへ移転した実践女子大学。

他にも立正大学、拓殖大学など、多くの大学で都心回帰が進んでいます。

キャンパスの移動に伴い、数万人の大学生が通学先を郊外から都心に移動することになり、このことも東京23区の単身者が増える理由の一つとなっているのです。

理由4:有効求人数の格差

東京に集まってくるのは学生だけではありません。

就職をきっかけに多くの若者が東京へと集まってくるのです。

2018年7月の全国の有効求人倍率は1.63倍であるのに対し、東京は2.16倍となっています。

有効求人倍率は景気が良くなり、仕事の数が増えれば増えるほど高くなるため、東京は仕事にも恵まれていることがわかります。

また、日本の上場企業3600社のうち、約半数の1800社が東京に本社を置いています。

このことから、安定して上場企業で働きたいと考える学生などは仕事が多い東京に集まり、地方では若者が減ってしまうのです。

大学への進学や就職により、東京へ若者が集まることで、単身者数が増加する動きは今後も加速していくことが予測されています。

東京で賃貸がつく物件を保有しておくことで、数年間の空室リスクを防げるだけでなく、将来的にも空室リスクを最小限に抑えることもできるのです。

フジコ
ここまでの理由で、東京は単身者が多いために、空室リスクが抑えられることはご理解いただけたのではないでしょうか。

さらに、空室リスク以外にも東京で物件を持つべき理由があります。

理由5:流動性の高さ

売りたいときに売り、換金化しやすいということは、資産運用をするにあたって重要なポイントです。

不動産は実物資産であるため、他の金融商品に比べて流動性が低く換金しづらい資産であるといわれています。

しかし、全ての不動産がそうではなく、東京23区の賃貸需要の高いワンルームマンションは投資家からの人気が高く流動性が高い不動産なのです。

ローンがなく抵当権のついていない物件であれば、最短1週間程度で現金化することも可能です。

しかし、地方や郊外で駅からも遠く、築年数も経過している物件の場合、換金は簡単ではありません。

土地付きアパートなどの場合は、うわものである建物がなく土地だけの状態の方が売りやすいため、住人がいる際は退去してもらう必要もでてきます。

そうなると時間もお金も大きくかかり、いざ換金したいと思った時に換金できなくなってしまいます。

不動産投資をするならば、換金時のことも考え、物件を選ぶべきであるといえます。

賃貸需要も、投資需要も高い東京23区の条件の揃った物件であれば、投資の出口に困るリスクも軽減されます。

まとめ

東京の物件を買うべき1番の理由は、何といっても、リスクの低さにあります。

リスクをしっかりコントロールすることこそ、成功する投資への近道であるといえるでしょう。

冒頭部分でも申し上げたように、不動産投資の一番のリスクは「空室リスク」です。

リスクの低さから東京の物件は人気があり、弊社の提携銀行も今夏、最大融資額を更新したそうです。

政策により金利が低くなっている今、安定的な資産づくりの基盤をつくる良きタイミングと言えるのではないでしょうか。

どのような物件でどのような投資計画にするべきかのご相談も承っております。

お気軽にお問い合わせください。

ご覧いただきありがとうございました。