東京 vs 大阪!不動産投資をするならどっちがいいの!?

不動産投資

こんにちは、サカマキです。

低金利時代の今、将来に向けて1Rマンション投資を始める方も増えてますよね。

会社の同僚
自己資金かからないし、節税や保険の効果もあるよ♪

などと、同僚や友達から話を聞いた事ある方も多いのではないでしょうか?

ある程度の資産がある高年収の方でないとできなかった以前と比べ、一般のサラリーマンや公務員の方でも条件良くはじめられる安定した投資先として身近な投資商品の1つになりました。

サラリーマン
そろそろ始めようとは考えてるけど、実際どういった物件が良いの?

誰もが悩む問題ですよね。

ワンルーム投資において、入居率・資産価値の高い駅近の物件を所有する事が重要です。

要するに人口が多く、家賃の下がりにくい地域を選択することになります。

必然的に『東京23区』か『大阪中心部』の物件になりますね。

利回りが高い方が良いという人もいますが、あくまで上記の条件を満たしての話です。

それ以外は、投資というよりただのギャンブルに近いでしょう(^^;)

地方の高利回り物件を買っても、が入らなければ大損害です

詳しくはこちらで記載しています。

地方or都心?不動産投資で失敗しない人の考え方とは?

2018年9月20日

では、東京と大阪どちらが良いのでしょうか??

ワンルーム投資の重要ポイント

・人口増加率と入居率

・家賃及び物件価格の下落リスク

・将来性

上記の点において、見比べていきましょう。

【東京23区】と【大阪中心部】比べてみました

人口増加率と入居率

不動産投資において最も重要な人口増加率。

東京都は沖縄県についで全国第2位

生産人口年齢は(16歳から64歳)全国1位です

対する大阪はというと…全国9位

意外に低いのですね。

関西圏では滋賀県が人口増加率2.61%で6位が最高。

増加率というか、9位の大阪以降は人口が減少しています。

近年人気を盛り返している大阪ですが、数値には反映されていないようですね。

では、入居率はどうでしょうか?

入居率を安定的に高く維持するには、物件の近隣施設の状況は重要になります。

例えば、近くに大学・病院・企業の数が多い都市があれば必然的に入居率も高くなりますよね。

東京 vs 大阪 比較

・大学・短大・専門学校 ⇒ 東京 約550校 / 約大阪 290校

・病院及び診療所    ⇒ 東京 病院約650個 診療所約12800箇所

            ⇒ 大阪 病院約530個 診療所約8400箇所

・上場企業数      ⇒ 東京 約1,800社 / 大阪 約429社 

さすが、都市人口で世界第1位の「大都市東京ですね。

安定して運用するなら、入居率は東京の方が良いのは見て取れたと思います。

家賃及び物件価格の下落リスクは?

圧倒的に入居率の高く需要の大きい東京23区ですから、物件の購入価格も高くなります。

検討中OLさん
東京は高いし、大阪も大都市だから…割安に購入できて利回り高いなら良いかも。

当然、そう考える方もいらっしゃるでしょう。

確かに空室のリスクは東京より高くても、安く買えて問題なく運用できればコスパ良いですよね。

東京に比べれば、大阪は新築でもある程度割安な物件価格ですから魅力的に感じますよね。

けど何で割安なんでしょう??そこを理解しないと失敗してしまうかもしれません。

そもそも、投資用物件の物件価格ってどう決めているのでしょうか?

物件価格はどう決まる?

仲介の場合は物件の所有者(売主)が売却価格を決めて、仲介会社に販売を依頼し、買主側と納得した金額で売買が成立します。

しかし、ご自宅や投資用物件の購入って大半の方が融資を組んで行ないますよね。

つまり、融資先である金融機関がその物件に対していくらの評価(金額)を出すのかが重要になる訳です。

万が一、購入者が返済不能になった場合、銀行はその物件を担保にしています。

だからこそ、金融機関も融資物件の価値を慎重に評価し、融資額を決定するというワケですね。

金融機関の物件に対する評価額の計算方式は各金融機関によって異なりますが、収益還元法という計算方式が一般的です。

収益還元法
対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の試算価格(収益価格)を求める手法。

簡潔に言うと「家賃収入」から「物件価格」を導くという事です。

もしかして、大阪の物件価格が割安な理由は、大阪の「家賃相場が安く」金融機関の「評価が低い」のではないでしょうか??

関西ガール
西日本最大の都市の大阪に限ってそんなハズはないでしょ。

と思う方もいらっしゃるでしょうし、実際に見てみましょう。

家賃相場の比較

平均年収が全国1位の東京都

平均年収が高いということも街が活発であるという指標の一つです。

人もお金も集まり、賃貸需要も大きく物価も当然高くなっていきますから、東京都の平均家賃は69,187円で全国1位です。

では、大阪はどうでしょう?

平均年収は第4位の大阪でしたが、なんと平均家賃額では47025円でまさかの全国10位。

家賃額の全国平均は48,757円を下回っていました。

先ほど記載したとおり、基本的に物件の評価額は、取れている家賃が大きく関わってきます。

したがって、家賃が全国平均10位の大阪だから物件価格も安いようです。

正直、入居者側の人は家賃が安くて嬉しいでしょうが、オーナー側は大きなリスクになります。

購入時の新築の家賃は、築年数が立てば年々相場の家賃に近づいていきます。

収益還元法では、家賃が下がれば物件価格も下落し、資産価値は下がります。

さらに、管理費・修繕費積立金が高くなった場合、元々の家賃が低い大阪ですと、収支が厳しくなりそうですね。

また、総務省の最新の国勢調査の増減人口に対しての共同住宅(貸家)の新築件数のデータで、2014から2015年の人口増減数は、大阪は6000人のマイナスに対し新築件数28179戸建築されております。

sintikukensuu

大阪は需要と供給のバランスが悪く空室を生み、家賃を下げてしまっているのかも知れませんね。

ちなみに東京は116000人の増加に対し、51985戸しか増えておりません。

東京は、各々23区で制定されている条例により、ワンルームマンションの建設を規制されています。

さらに、元々マンションを建てる用地も少ないですから、なかなか供給ができず、需要が高い状態が続いています。

東京23区の1Rマンションの家賃は下がりにくく、資産価値も高く維持する事が可能ということになります。

オーナ側からすると、需要と供給のバランスが良い意味で崩れています。

まとめ

東京と大阪を比較して来ましたが、投資堅実派の私は東京23区の物件をおススメします。

確かに大阪は経済規模も大きく大阪万博も控えていて、商標施設、エンターテイメント施設の人気も高まっている魅力的な地域ではあります。

インバウンドによる恩恵も受けて、観光地としての発展は大いに遂げていると思いますし、今後の需要も高まっては来るかもしれません。

しかし、現在の入居率と人口の推移をみると、不動産投資を長期的に安定して運用するという観点からは、東京が有利といえるのではないでしょうか。