その業者は大丈夫?多くの人が知らない不動産会社の選び方

不動産会社の選び方 不動産投資

こんにちは。フジコです。

このメディアでも何度か、”不動産投資は堅実な投資である”という話をしてきました。

しかし、不動産投資がいくら堅実な投資であっても、物件を購入する会社選びに失敗してしまうと、正直かなり痛い目をみる可能性があります。

良い物件に出会うことだけがゴールではないということです。

不動産投資は先の長い投資であるため、ずっと付き合っていける業者選びをすることが肝心となります。

しかし実際のところ、どのような業者を選ぶべきなのか業者によってどんな違いがあるのかなど、なかなか実際のお客様が知る機会はありませんよね。

そこで今回のテーマは”不動産業者の選び方”についてお伝えしていきます。

安心して長く付き合っていけるよう、業者選びに関して気を付ける点・確認すべき点など他では聞けない耳寄りな情報をお送りします。

その業者はどんな物件を扱っているか

ここは大前提の部分になります。

世の中には投資用に特化した不動産会社が数多くあります。

それぞれ業者によって、扱う物件の種類・提携銀行・物件数など様々な違いがあります。

たとえ同じエリアで同じタイプの物件を扱っている会社でも、全く同内容の提案をすることはありえません。

物件のタイプも業者によって新築・中古・単身者向け・ファミリー向け・都内・地方など様々で、メリットとデメリットも変わります。

その中で、自分の投資スタイルに合う物件タイプというものが存在するのです。

フジコ
例えば、”堅実に将来への資産づくりをしたい方には都内の中古ワンルームマンションが良い”だったり、”リスクを負ってでも儲けを重視したい方には地方の格安中古戸建が良い”などです。

自社の物件をゴリゴリに勧める業者ではなくきちんと、どんな物件が自分に合うのかをアドバイスしてくれる会社を選んでください。

なんとなく、営業マンの話がうまくて物件を購入したら、自分の思い描いていた収支計画とは別物だった・・・

となってしまっては遅いのです。

なぜその物件である必要があるのか、自分が納得いくまで説明してくれる営業マン&会社を選びましょう。

提携銀行の違い

不動産会社の提携銀行の違い

不動産会社には提携銀行というものが存在します。

投資用不動産ローンを扱っている銀行と不動産会社が提携することにより好条件の金利や融資額を適用できるというものです。

この提携銀行の有無によって、月々の収支や必要な自己資金額が大きく変わってきてしまいます。

しかし、銀行側もどこの業者でも簡単に提携するというわけではありません。

その不動産会社が業界内での実績があるか、信用できる他社からの紹介を受けているかなどによって厳しく提携できる業者が選定されているのです。

提携銀行がない業者で物件を購入してしまうと、月々高い金利を支払うことになってしまいます。

2018年現在、おおよその提携銀行であれば、1%台後半~2%程度の金利で融資を受けることができます。

この場合、ローン返済をしているにもかかわらず、月々の収支がプラスになることもあるのです。

しかしこれが提携銀行ではない場合、頭金が必須であったり、3%~4%以上の金利で短期間のローンを組むしか選択肢がないこともあります。

そうなると、毎月数万円にもなる自己負担額が発生してしまうことも珍しくありません。

フジコ
この違い、ぞっとしますよね。

月々の収支で見ても数万円の違いがあるのに、それをローン完済まで30年以上続けることになるのです。

賃貸管理を自社で行っているか

意外と見落としがちなのが”管理業務”についてです。

不動産投資は、物件を購入して終わりではありません。

入居者の募集や家賃集金・問い合わせ対応などの賃貸管理、物件設備のメンテナンスや清掃・業者対応などの物件管理といった管理業務が発生します。

こう見てみると正直、面倒くさいと思いませんか?

でも、安心してください。

実際は管理業務も業者に依頼するオーナー様がほとんどなのです。

しかし、問題はここではなくその先にあります。

販売業者が管理業務を一括で行っているか、または販売業者は販売のみを行い、管理業務は別の業者が行うかという違いがあるのです。

その違いにより、オーナー様の意向が正しく反映されるか、余計な手間がかかってしまうかが変わってきます。

どちらがいいのか結論から言うと、販売と管理を一括して行っている業者を私はおすすめします。

なぜかと言うと、物件購入から数十年間の運用にあたりあなたに多くのメリットがあるからです。

自社管理だと手間が減って楽!

ここで、ひとつ簡単にイメージしてみてください。

販売業者はあなたの投資コンサルタントのようなものです。

物件をもつことによってどのような変化があるのか、今後どのように運用していけばよいのかなどの相談も受けます。

一方、管理業者は物件の管理をする業者です。

フジコ
販売会社と管理会社が別の場合はなにが違うのでしょうか。

例えば、あなたは所持している物件の家賃を下げた方がいいのか、現状で維持すべきかを悩んだとします。

そこで相談相手となるのが販売業者の担当者です。

担当者はきっと、業界の動向やあなたの投資計画を含めて最適な案を導き出してくれるでしょう。

担当者との相談の結果、あなたは少し家賃を下げることにしたとします。

その後あなたは、管理会社に連絡をして、変更内容の報告や、今後の手続きについてもやり取りする必要があります。

これは一例ではありますが販売と管理が別会社の場合、このように物件の管理業務全般において、あなたが中継点となり業者とやりとりをしなければならないのです。

これが、販売と管理を一括で行っている業者の場合、今後の相談や管理部門とのやりとりなどは販売業者の担当者が全て行ってくれます。

ということは中継点はあなたではなく、販売業者の担当者になるのです。

フジコ
余計な手間は減らせるに越したことはありませんよね。

また、管理業務も行っている販売会社は管理代行業務からも収益が発生します。

物件売買以外にも安定した収益源がある業者は利益の分配が可能であるため、物件販売価格をより安価にできる可能性があります。

さらに、メリットはまだあります。

物件の仕入れにも影響がでる!?

自社管理業者の場合、不動産を実際に運用することでわかる入居者やオーナー様のリアルな声を随時仕入れ物件に反映していくことができます。

そのため、市場の需要とかけ離れることなく常にニーズの高い物件を仕入れることが可能になるのです。

以上のことから、私は販売と管理を一括で行っている業者をおすすめします。

販売会社と管理会社が別の場合が悪いわけではありません。

しかし、お客様の負担が増えることは間違いありません。

最後に

人それぞれ、どの業者が合うのかは様々です。

数年~数十年とパートナーとなり、長い付き合いになるため”この業者・担当者に任せたら安心”と思える業者を選ぶことが重要です。

ただし残念なことに現状、優良な業者だけでなく悪質な業者がいることも事実です。

不動産投資は投資の一種であるため、必ずリスクが伴います。

・メリットだけを説明され絶対にうまくいくと錯覚させられてないか

・示される数字に無理はないか

・過度な保証を謳っていないか

など、自分でジャッジしなければならない点も多くあります。

不安や疑問を感じた際は複数の業者を比較してみることもおすすめです。

弊社では物件のご紹介から総合的なライフプランのご提案まで行っております。

お気軽にお問い合わせください。

ご覧いただきありがとうございました。